首購族、購屋者一般陷入的情境&迷思總覽，內含雙北區域行情

購屋優先思考的問題

購屋第一步要思考預算、坪數、幾房、希望入住時間、自備款，加上有無品牌喜好？喜好品牌規劃的坪數與付款、貸款成數，如某些建設公司產品都規劃大坪數，大坪數單價x坪數=總價就會高（如新板特區常見）總價門檻就高。

如果有品牌喜好除了參考區域行情，還要加上該品牌的價格概念，一線品牌單價高於區域行情10%～15%都是常事，如果個案規劃坪數較大，總價甚至是其他品牌二倍以上。

該品牌都在什麼時間推案？是預售階段拿到建照後馬上推案？結構體中推案？完工後才銷售？這關乎付款的準備。

簡單區域行情開價介紹：（隨時更新）

板橋市區：5x~9x萬、土城暫緩：4x萬～6字頭、中和市區：5x～9x萬、永和：5x~8x萬、中和左岸：5x～8x萬、三重區:4x~8ｘ萬（看區域）、汐止區：3尾～4初、八里區：2x～3x萬、A7龜山：3x萬-4x萬、鳳鳴：2x~3x萬、新店央北：6x~８x萬、新莊副都心：5x～6x萬、北市：5x~2xx萬（看區域）、洲子洋：3~4x萬….。

很區域因爲腹地大，價格會因爲近不近捷運？或者有沒有水岸景觀？或附近有沒有嫌惡設施…..，再加上個案條件如品牌、產品定位、室內配備，上述價格是概論。

如預算也是考量因素，該買那個區域較可負擔？

可以簡單計算（需求的坪數x單價）+車位價格（簡單計算：平面車位，新北市以220萬上下，台北市250~800萬\機械車位新北市130萬起、北市180~250萬）=你適合購屋的區域。

該選擇預售屋？新成屋？

首次購屋如果沒有概念，該挑選新成屋、預售屋呢？

最簡單可利用手邊可運用現金、預計入住時間、是否有客製化需求（客變）來考量。

預售屋付款方式：

預售屋會分為：訂金、簽約金、開工、工程、對保、交屋，幾項（有的會合併、或工程又分成細項）

1:現場參觀喜歡要選擇保留，會需要付訂金（保留這個戶別的資格）訂金通常為5-20萬。

2:訂金之後過了審閱期（至少5天）簽約，簽約金約為總價的8%～15%。

3:開工款通常為2%～3%，多數案子會把訂、簽、開為合併起來。大約總價的10%～15%

大概計算一下：1200的總價的頭款，10%～5%=120～180萬、1500為150～240萬、1800為180～270萬，以此類推。

Ps:頭款10%～15%接下是工程款：為8%～15%，從開工後依工程進度繳款，最後就是交屋款：從5萬～5%業界都有，依據看看個案銀貸多少，前面繳到多少？付完20%-30%之後對保，剩下70%～80%的銀行貸款。

新成屋付款方式：

新成屋比較付款方式比較簡單，通常就是訂金保留後，再來補足總價的10%～15%、然後再10%～15%接下來銀貸，新成屋正常付流程大概在45天左右，所以要買這間房子，手邊要立即有這個房子總價的25%～35%，1200萬準備300-420萬、1500萬準備375萬-525萬。而且信用要先準備好（新成屋馬上面臨銀行對保，沒辦法像預售屋有幾年時間整理信用）

買房子20%～30%就可以交屋，我們要建議25%～35%呢？因為對保交屋除了給建設公司款項，還有給政府的稅金，就是所謂的暫收款，加上一般人交屋後就算不裝潢，致少也會做天花板、買家具、基本家電，這些都是費用，常常聽到有客戶沒思考到這筆預算，後面跟親友借錢裝潢、這些請要先有心理準備。

格局問題、價格：

一個建築體只要是一層5戶以上，一定有一部分格局是單面採光，單面採光一定會是個案中的小坪數，既然小坪數無法避免為單面採光，要參考要素：室內高度？跟鄰棟距離？玻璃窗面大小？單面採光的面寬？

小坪數+單面採光，如果高度增加，室內可使用空間就會增加，往上多幾十公分的好處是居住起來空間感增加、可以做收納、建築師規劃的時候，窗可以加大。窗加大就可以收納更多採光，這時與鄰棟的棟距就很重要，棟距太近變成沒隱私，一般來說至少保持1x~2x米以上的棟距是比較舒服的（一米等於100cm)加上透光窗簾，這就是重劃區的優勢，重劃區法規規定必須有多少法定退縮，一般來說棟與棟都有基本的距離

小坪數的疑問？

網路上的知識較為片段與零碎，一般消費者對建築沒有正確概念，如果買房優先是問衛浴有無開窗？二房是不是單面採光？這樣很容易錯失機會。

大基地的小坪數很難衛浴開窗，但是建議不必要被廁所有沒有窗綁架，因爲新的建案通常都會規劃乾濕分離、空調。大基地的格局衛浴要開窗，通常都要三房以上，不過現在房屋都會做乾濕分離，第一步就防止水花四濺，又加上空調、冷暖風機，可以讓您沐浴、如廁更加舒服，比傳統浴室有開窗乾爽更快。

一棟一兩百坪小基地，一層２～4拼的二房就有機會衛浴開窗，可以衡量喜好與需求，小坪數愛大基地豐富公設就要接受單面採光目前房地產多數為首購、首換族，目前居住都是較久以前建築規劃，所以對新的建築規劃比較沒實際居住的概念，在銷售面來說要講解上面的邏輯、跟原理需要很長的時間，況且客戶沒親自居住過比較難理解，往往會有所質疑。小坪數既然是單面採光，那麼開窗面，一定留在使用時間多的地方，建築師一開始在規劃建案時，會把開窗面放在房間、客廳，而不會放在浴廁（可以思考居住合理性）

小坪數色彩規劃

小坪數要住的舒服，裝潢時色彩上可以挑淺色、柔和，局部上加點繽紛色彩，加上多層次的層板與收納櫃體讓小宅也能居住舒適。

電梯比問題

建築師會依造該基地規劃產品，個案如果有小坪數的產品電梯又要多，公設比就會落在35%以上甚至超過40%；所以有的個案可能會減少一隻電梯，盡量把公設比降在35%以內，這就看個人喜好，一個個案小宅多不是公設比高、就是電梯比低，這是無法避免的。「魚與熊掌不可兼得」，如果電梯多，日後也會遇到維修、保養費用高、管理費就會高～

同一建案價差

大小坪數：大坪數單坪會便宜小坪數3%～8%，因爲大、小坪數很多配備都是固定的，如大門、廚具、免治馬桶（通常二套浴廁，二顆馬桶一個免治、一個一般馬桶）….。

採光面、棟距：單面採光、雙面採光、三面採光、棟距約寬的價格越高。

景觀：看出去有無花園？有無景觀（山景、河景、夜晚夜景）

總結而言：大坪數的低樓層（非露台戶）單價會是個案最低，小坪數高樓層單評價最高；一樣是三房，三面採光又比雙面採光價格更高。

最便宜的樓層：

一般來說最便宜一般為2樓、4樓，以前早期的公寓大樓二樓有轉折管線，加上擁擠市區（二樓對面看到的是對面鄰居）所以價格最便宜。

現在新的建案一樓都是花園🍃，植栽約會到8～10米高，二樓玻璃窗看出去剛好樹梢，微風吹拂整個視覺上看起來很舒服，大窗+綠景=😍買低樓層蠻划算的

管線轉折：

現在未必從二樓+管線現在變粗，所以新房子很少遇到這種問題（還是看建設公司信譽），反而很多建築業界人士購屋也都買2、3、4樓，價格是最優惠的。

Ps:每個案子都有二樓，連帝寶也有二樓的房子、也有車道上的戶別，這種戶別通常價格會便宜一點，還是回到原點看預算來挑選適合自己的戶別。

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