首購族、購屋者一般陷入的情境&迷思總覽,內含雙北區域行情

購屋優先思考的問題

購屋第一步要思考預算、坪數、幾房、希望入住時間、自備款,加上有無品牌喜好?喜好品牌規劃的坪數與付款、貸款成數,如某些建設公司產品都規劃大坪數,大坪數單價x坪數=總價就會高(如新板特區常見)總價門檻就高。

如果有品牌喜好除了參考區域行情,還要加上該品牌的價格概念,一線品牌單價高於區域行情10%~15%都是常事,如果個案規劃坪數較大,總價甚至是其他品牌二倍以上。

該品牌都在什麼時間推案?是預售階段拿到建照後馬上推案?結構體中推案?完工後才銷售?這關乎付款的準備。

簡單區域行情開價介紹:(隨時更新)

板橋市區:5x~9x萬、土城暫緩:4x萬~6字頭、中和市區:5x~9x萬、永和:5x~8x萬、中和左岸:5x~8x萬、三重區:4x~8x萬(看區域)、汐止區:3尾~4初、八里區:2x~3x萬、A7龜山:3x萬-4x萬、鳳鳴:2x~3x萬、新店央北:6x~8x萬、新莊副都心:5x~6x萬、北市:5x~2xx萬(看區域)、洲子洋:3~4x萬….。

很區域因爲腹地大,價格會因爲近不近捷運?或者有沒有水岸景觀?或附近有沒有嫌惡設施…..,再加上個案條件如品牌、產品定位、室內配備,上述價格是概論。

如預算也是考量因素,該買那個區域較可負擔?

可以簡單計算(需求的坪數x單價)+車位價格(簡單計算:平面車位,新北市以220萬上下,台北市250~800萬\機械車位新北市130萬起、北市180~250萬)=你適合購屋的區域。

該選擇預售屋?新成屋?

首次購屋如果沒有概念,該挑選新成屋、預售屋呢?

最簡單可利用手邊可運用現金、預計入住時間、是否有客製化需求(客變)來考量。

預售屋付款方式:

預售屋會分為:訂金、簽約金、開工、工程、對保、交屋,幾項(有的會合併、或工程又分成細項)

1:現場參觀喜歡要選擇保留,會需要付訂金(保留這個戶別的資格)訂金通常為5-20萬。

2:訂金之後過了審閱期(至少5天)簽約,簽約金約為總價的8%~15%。

3:開工款通常為2%~3%,多數案子會把訂、簽、開為合併起來。大約總價的10%~15%

大概計算一下:1200的總價的頭款,10%~5%=120~180萬、1500為150~240萬、1800為180~270萬,以此類推。

Ps:頭款10%~15%接下是工程款:為8%~15%,從開工後依工程進度繳款,最後就是交屋款:從5萬~5%業界都有,依據看看個案銀貸多少,前面繳到多少?付完20%-30%之後對保,剩下70%~80%的銀行貸款。

新成屋付款方式:

新成屋比較付款方式比較簡單,通常就是訂金保留後,再來補足總價的10%~15%、然後再10%~15%接下來銀貸,新成屋正常付流程大概在45天左右,所以要買這間房子,手邊要立即有這個房子總價的25%~35%,1200萬準備300-420萬、1500萬準備375萬-525萬。而且信用要先準備好(新成屋馬上面臨銀行對保,沒辦法像預售屋有幾年時間整理信用)

買房子20%~30%就可以交屋,我們要建議25%~35%呢?因為對保交屋除了給建設公司款項,還有給政府的稅金,就是所謂的暫收款,加上一般人交屋後就算不裝潢,致少也會做天花板、買家具、基本家電,這些都是費用,常常聽到有客戶沒思考到這筆預算,後面跟親友借錢裝潢、這些請要先有心理準備。

格局問題、價格:

一個建築體只要是一層5戶以上,一定有一部分格局是單面採光,單面採光一定會是個案中的小坪數,既然小坪數無法避免為單面採光,要參考要素:室內高度?跟鄰棟距離?玻璃窗面大小?單面採光的面寬?

小坪數+單面採光,如果高度增加,室內可使用空間就會增加,往上多幾十公分的好處是居住起來空間感增加、可以做收納、建築師規劃的時候,窗可以加大。窗加大就可以收納更多採光,這時與鄰棟的棟距就很重要,棟距太近變成沒隱私,一般來說至少保持1x~2x米以上的棟距是比較舒服的(一米等於100cm)加上透光窗簾,這就是重劃區的優勢,重劃區法規規定必須有多少法定退縮,一般來說棟與棟都有基本的距離


小坪數的疑問?

網路上的知識較為片段與零碎,一般消費者對建築沒有正確概念,如果買房優先是問衛浴有無開窗?二房是不是單面採光?這樣很容易錯失機會。

大基地的小坪數很難衛浴開窗,但是建議不必要被廁所有沒有窗綁架,因爲新的建案通常都會規劃乾濕分離、空調。大基地的格局衛浴要開窗,通常都要三房以上,不過現在房屋都會做乾濕分離,第一步就防止水花四濺,又加上空調、冷暖風機,可以讓您沐浴、如廁更加舒服,比傳統浴室有開窗乾爽更快。

一棟一兩百坪小基地,一層2~4拼的二房就有機會衛浴開窗,可以衡量喜好與需求,小坪數愛大基地豐富公設就要接受單面採光目前房地產多數為首購、首換族,目前居住都是較久以前建築規劃,所以對新的建築規劃比較沒實際居住的概念,在銷售面來說要講解上面的邏輯、跟原理需要很長的時間,況且客戶沒親自居住過比較難理解,往往會有所質疑。小坪數既然是單面採光,那麼開窗面,一定留在使用時間多的地方,建築師一開始在規劃建案時,會把開窗面放在房間、客廳,而不會放在浴廁(可以思考居住合理性)

小坪數色彩規劃

小坪數要住的舒服,裝潢時色彩上可以挑淺色、柔和,局部上加點繽紛色彩,加上多層次的層板與收納櫃體讓小宅也能居住舒適。

電梯比問題

建築師會依造該基地規劃產品,個案如果有小坪數的產品電梯又要多,公設比就會落在35%以上甚至超過40%;所以有的個案可能會減少一隻電梯,盡量把公設比降在35%以內,這就看個人喜好,一個個案小宅多不是公設比高、就是電梯比低,這是無法避免的。「魚與熊掌不可兼得」,如果電梯多,日後也會遇到維修、保養費用高、管理費就會高~

同一建案價差

大小坪數:大坪數單坪會便宜小坪數3%~8%,因爲大、小坪數很多配備都是固定的,如大門、廚具、免治馬桶(通常二套浴廁,二顆馬桶一個免治、一個一般馬桶)….。

採光面、棟距:單面採光、雙面採光、三面採光、棟距約寬的價格越高。

景觀:看出去有無花園?有無景觀(山景、河景、夜晚夜景)

總結而言:大坪數的低樓層(非露台戶)單價會是個案最低,小坪數高樓層單評價最高;一樣是三房,三面採光又比雙面採光價格更高。

最便宜的樓層:

一般來說最便宜一般為2樓、4樓,以前早期的公寓大樓二樓有轉折管線,加上擁擠市區(二樓對面看到的是對面鄰居)所以價格最便宜。

現在新的建案一樓都是花園🍃,植栽約會到8~10米高,二樓玻璃窗看出去剛好樹梢,微風吹拂整個視覺上看起來很舒服,大窗+綠景=😍買低樓層蠻划算的

管線轉折:

現在未必從二樓+管線現在變粗,所以新房子很少遇到這種問題(還是看建設公司信譽),反而很多建築業界人士購屋也都買2、3、4樓,價格是最優惠的。

Ps:每個案子都有二樓,連帝寶也有二樓的房子、也有車道上的戶別,這種戶別通常價格會便宜一點,還是回到原點看預算來挑選適合自己的戶別。

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