預售屋客變時間、繳納費用流程注意事項

預售屋客變時間與注意事項

購買「預售屋」的優點除了付款輕鬆以外也很吸引人的應該是可以進行客變,目前多數的建設公司接受預售屋客變,預售屋經過屋主與專業設計師討論後,經過調整移動牆面(讓常待的空間可以放大一點、不常待的空間縮小一點)插座位置調整、增加插座或移動插座(交屋後插座位置不對通常需要打牆)而且客變後也能較符合自家居住需求;預售屋正式簽約購入後,即可跟建設公司索取該戶的CAD檔與設計師討論(或詢問客變時間先準備),若沒有主動與建設公司索取,收到建設公司的客變通知,通常距離客變期限只剩下一個月,常常會讓屋主措手不及來不及好好思考及規劃,建設公司如果說沒有CAD,請至少要到紙本50:1的正確圖,圖面最好有樑柱結構,建議將來做不做裝潢都要做預售屋客變,預售屋客變不止能讓屋主住起來舒服外還能省錢(少了交屋後打牆工程)預售屋客變後除非有偏好不會改變的裝潢風格,不然預售屋從購買到交屋數年的時間,這幾年屋主喜歡的風格可能會改變,通常建議等交屋前半年左右(大概是通知對保時間)再與設計師討論裝潢風格。

屋主與設計師討論客變前,以下幾點為屋主需準備與思考的功課,以利設計師與屋主雙方良好溝通。

1、建商所給的客變期限?

事先跟建商索取平面圖(需有梁柱樓板尺寸)、水電圖、消防圖、建材資料,圖面的部份需有CAD電子檔。

2、家庭成員多少?

成員人口數(常住or作客)與設計格局、整個佈局息息相關,設計師會依每個家庭成員的需求來打造和分配。

3、生活習慣、作息模式

格局動線串聯、公私領域、大小坪數分配、空間開放封閉與否,與每位家庭成員的生活習慣和需求有關。

如果是喜歡熱鬧、社交的家庭,就要規劃出較大的公共區域容納來訪客人。

4、興趣、收藏品

除一般居家收納之外,個人依興趣與收藏物品會須有相對應的收納與展示規劃

例如:公仔收集、吉他收藏、大量漫畫書、CD、書籍、畫像、鋼琴、書房、臥榻等。

5、是否有特殊收納、大型收納?

一般常態收納之外,若有某類物品數量比一般人多,如多少鞋子、多少衣服、大衣等,先需估計數量事先提出溝通,有些較大型物品因應興趣而生也須說明提出,例如高爾夫球具、腳踏車等。

6.屋主的職業

屋主的職業背景多少會影響屋主喜好影響設計師規劃設計方向,經驗豐富的設計師接觸的業主相當多,根據不同的業主職業,長期積累下來,類似職業的人有蠻高機率會有類似的喜好風格與重視重點,可輔助設計師把握住。

例如:公務員業主可能希望簡約大方點、醫生業主一回到家,並不喜歡太多白色牆面等。

7、如果有寵物成員

寵物是現在家庭中很重要的份子,可提出家中有養多少寵物?

事先規劃好牠的居住與活動空間,才能和平舒服共處。

8、喜好的風格

提出說明同時最好能輔助所喜歡風格照片供設計師參考,不過客變時到成屋交屋通常數年,目前風格喜好僅供參考,因爲數年時間日後可能會改變,建議交屋前半年再與設計師確認風格喜好以明確設計方向。

9:客戶會拿到什麼圖?

客戶拿到建設公司提供圖面有幾種,建築、機電、給排水、弱電;客變大原則『外觀、管道間、大門門窗不能變更』,室內的牆面、插座、冷氣管線可以調整變更。

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單純客變費用:通常以購買權狀坪計算,4000~12000/坪 均有,單純客變有些設計公司不願意接案,可以先詢問。

現在房價寸土寸金小宅當道,室內空間不大更需要好好規劃,如果錯失預售屋客變期間,等成屋後悔才來施作,簡單的移一道牆面加上廢棄物清運就要約30000~50000元(工資增加,持續漲價中),還有加上交屋後影響入住的時間與成本(交屋後就要開始繳給銀行房貸、裝潢中社區每日收的裝潢清潔費)

目前裝修潮流:時尚、簡約、北歐風、混搭、休閒風、輕奢居多

是否做天花板?多數的屋主都會做天花板來隱藏管線、崁燈與間接照明,而且天花板還可以間接降低樓上的噪音;如不包天花板的室內裝潢風格會以工業風較適合。

費用與現實預算的綜合考量下,多數屋主選擇高低造型天花板,因爲高低造型天花板能依照室內的樑調整天花板高低,讓室內空間有較寬敞的視覺感。

最便宜是全平頂天花板、高低造型次之、造型天花板最貴,如果不做天花板則要考慮把灑水頭的顏色上色與居家裝潢顏色相同會比較不明顯。

該用磁磚或地板?

喜歡溫暖的感覺可以考慮全室木地板,或也可考慮是否採用局部木地板。

磁磚部分:客廳、廚房、衛浴、陽台

木地板:客廳、書房、臥室。

木地板種類超多價格差異也很大:超耐磨、石塑防水、降噪、海島實木、柚木……等等多不勝數,可以依照需求與預算來選擇。

預售屋客變申請退料:

通常客變只能一次、第二次會加收費用。(請注意客變期限)

預售屋客變時,可以把衛浴、廚具申請退料,再找適合喜歡的產品安裝。

客變退料在建設公司給予的客變時期施做,第一:費用較便宜、第二:不會破壞防水層(責任為建設公司)。

量身定做設計收費?

俗稱:監工費。

個人工作室收費:約裝潢總價0%~5%、設計公司:約裝潢總價5%~15%,最終成交在8%~10%。

大、小設計公司接案金額?

小型設計公司與個人設計師接案50萬~60萬、一般設計公司要80~100萬以上、大型設計公司300萬(低總額要工總單純,金額小的設計公司才會接)

裝修付款方式

工程費30%(施工前)、30%(工程進度節點)、30%(工程進度節點)、10%(驗收完工),都會以即期票、現金、匯款方式。

確定格局不變更、不客變,只做收納、裝潢

新成屋要裝潢跟設計師討論收納與風格,請至少抓一個月以上時間,可在房屋驗屋時一起約設計師丈量房屋的各種尺寸,特別大的坪數、豪宅、毛胚屋,時間要抓更久,因為可能選擇特別好、特別新科技、特別稀少配備。

註:若尚在客變允許時間內,仍可找設計師客變,可依需求規劃水電、冷氣、建材留退與否,未來較符合居住需求。

合法公司登記怎麼看?

設計跟工程乙級證照、有固定辦公室、公司登記至少有固定年限以上。

其他注意事項:

較大金額或對溝通互動有疑慮,可以核對身分證(避免設計師用藝名、或有跳票紀錄)

匯款帳號:

匯到公司負責人、公司行號帳戶,比較有保障,且須註明在合約上。

施工時間:

二房、三房進場後,裝潢時間約90~120天完工,毛胚時間更久

稅金問題:裝潢費用總價請問清楚,5%的稅外加或內含?

以後有機會轉手買賣,請一定要索取發票之後可抵稅。

發票內容怎麼開?請尋求專業人士。

申請室內裝修許可:

大概6萬元、視複雜程度(台北市、中古屋一定需要)

裝潢進場社區會收裝潢保證金,依造社區各社區不同(預售屋買賣合約書會載明收取金額),這筆費用如果要請設計公司繳交可以先洽談好達成共識。

裝潢保證金的意義在,如果工程期內造成社區電梯、管線上損害,會從裝潢保障金扣除。

社區還會收區裝潢清潔費(100~200元/日)清潔費也要事先討論好,由誰支出?

預售屋需要客變嗎?

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