預售屋購買前必須注意：

1.交屋時間：由於近年來缺工問題，購買前必須問清楚開工時間？以免工程延遲影響入住時間、甚至結婚、小孩就學問題。

2.短期數年內是否有增加人口的打算？需要考量房屋的大小、房間數，如果要生小孩更要考慮學校，若要就讀優良學區，要在更早之前就佈局。

3.取捨問題：如果預算有限就要衡量，是買精華地點好小一點日後再換大？或是買蛋白區大一點，犧牲通勤時間但是室內空間一次到位？

4.區域問題：夫妻兩人的工作地點不同，考慮通勤方面如何兩全其美。

5.付款方式：超高大樓（50米以上）工程時間較長，如果是在未開工之前就銷售，付完訂、簽、開款項後，剩下的工程期間付款較為輕鬆，如果不想繳的太緊，可以往這類產品找。

6.建商是否能完工：近年來缺人、工、料...問題，導致建築成本不斷增加，注意建商是否有實力完工。

預售屋付款輕鬆：

付款方式：訂簽開為房＋車總價的10～15%，工程期間數年分批繳納另外1X%。如1500萬的房子，訂金保留通常10萬，審閱期間5天後，補足房車總價10~15%（150~225萬）然後視合約的工程期間再繳納其他自備款10～20%。

坊間低自備的付款方式：

1、不管怎麼付款，還是交屋前補足總價的15～30%。

2、也有些建設公司成屋會讓購屋者用5％簽約、10%就交屋入住，另外10%以上的自備款，用開立支票設定分期還款，讓購屋者利用尚在繳納銀行寬限期來支付建商其餘的自備款。

這種模式適合高薪月光族，收入高、負債不高、存不到10%以上頭款去付訂簽的購屋者，如果本身月收入不高或不穩定，要購買之前自己要試算清楚或預留風險準備金，避免臨時繳不出來。（如訂金5%、工程5%，交屋後3~5年尚在房貸可以繳納利息不用還本金的時間，在分期繳10%給建設公司）

ps:付款方式五花八門，低自備付款方式多有不同～

預售屋推案銷售流程

1.預售屋在取得建照合約備審後就可以開始銷售，房市狀況好或是銷售狀況好的個案，在預售時期就會完銷不會有機會等到成屋。

2.有些預售案雖然預售時期未完銷，但是可能銷售到一定的比例後，建設公司會喊卡等成屋在賣。（因爲出售一定比例後建設公司沒有資金上的壓力，而且成屋賣的價格通常也會比較好）

3.預售時期就已銷售完畢的個案，如要近成屋時購買，就要看是否有人要把權利轉讓（俗稱預售屋換約），因爲政府房地合一稅對賣方獲利最高45%的稅金，賣方會轉嫁在買方身上，所以預售屋換約、或五年內的新成屋，因爲政府稅金加上屋主的獲利，價格都會比當時一開始預售銷售貴上不少。

4.預售屋一般工期為3~5年（超高大樓有些會更久）完工交屋，建議各位及早準備，才能挑選到適合的房屋。

要選擇純住宅與住商混合？

地目為商業區都是此區域的精華地段，商業區也因爲容積較高可以蓋較多樓地板面積，所以住商混合住宅通常會比鄰近的純住宅單坪便宜10%，住商混合大樓如果是獨棟規劃通常是樓下商業、樓上住宅，建設公司通常會規劃電梯使用分控、二棟以上會分棟，還有大門出入口與停車分區，這就考量自身預算與地點還有建設公司規劃是否完善。

商業地目要考量的是：某些個案規劃動線不佳，在意的人可以略過。

銀行貸款：

條件優良、地點佳的案子，只要貸款人信用正常良好、名下戶數沒有超過央行管控，銀行貸款七-八成不是問題，購買時問清楚房屋使用分區類型不同，貸款成數也會不同。

買預售屋的優點：

1.付款上：付款較無壓力，例如1500萬的房子，預售屋一開始訂簽10%，只有一百多萬，再來數年再付其他工程款。

而1500萬的成屋則是20~30%就是300～375萬以此類推，而且要交屋接下來有馬上暫收款等稅金（預抓12～25萬，約大的房子抓越高），馬上交屋後還有裝潢、傢俱家電的費用，這些都必須計算進去。

2.使用上多變化性：部分建設公司會給予預售屋客變，可以客制化自己的家，在預售時期購買的房子，房間數太多可以把三房改二房，或是把常待的地方調整大一點、不常待的地方小一點，弱電位置調整、不要的東西申請退料（如馬桶、室內的門）.….客變詳細介紹：https://reurl.cc/Rb2kOG

一間房子的使用，依造每個家庭生活作息、使用情況不同，可以在客變期間先跟設計師討論、然後根據設計師專業的建議，調整為最適合自己與家人的規劃，格局好壞沒有絕對，完全在於是否適合「居住在裡面的人」，而不是一概而論，每個年紀、生活的習慣改變、喜歡跟適合都會不一樣。

預售屋客變大原則：只要水管、瓦斯管線、結構牆不動、外觀不動，基本上都可以變更，室內配備不喜歡可以申請退料，馬桶、廚具、衛浴都可以，交屋後安裝自己喜歡的品牌。

客變階段可規劃好：開關插座、燈具迴路的位置、冷氣冷媒管位置、弱電配置、供水與排水系統。 

客變事先排定家中家具擺放位置，在客廳、廚房、臥室、衛浴規劃好充足插座，日後不擔心增添家電時插座不夠用。

最簡單也最常遇到：日後要拉一堆延長線、或臥室的燈開關不在床頭，日後大大影響生活品質

預售屋客變時間、注意事項：https://reurl.cc/VEb1W6

3.樓層與方位選擇性高：如果有偏好的樓層：6樓、8樓、12樓、露台戶、次頂樓、頂樓…，這種戶別在成屋是可遇不可求，預售屋一開案，搶先參觀通常都可以買到適合、喜歡的樓層戶別，如果不在意樓層，可以選擇最便宜的樓層，通常會是二樓、四樓（露台戶除外，露台也需計三分之一價）很多人只要價格落差有感，省下來的錢可以來買家電甚至裝潢。

4.整理個人信用與金流：預售屋簽約到銀行對保通常還有數年的時間，這段期間可以整理一下自己的信用狀況，例如信用卡循環、信貸部份，在交屋前一年前整理好，將來進行到銀行貸款比較不會遇到貸款上成數的問題。

新成屋優點：

1.身邊有可動用資金較多的人適合新成屋，最快45天銀行流程跑完過戶完成即可交屋。

2.對預售屋沒概念、不想花太多腦筋去研究，要馬上清楚室內空間大小、優缺點。

3.對於居住有急迫需求的人。

新成屋缺點：

1.自備款較多：新成屋購屋一次準備總價的20～30%，例如1500萬的房子要先準備300～450萬，馬上還有暫收款（稅金）裝潢與家電費用。

2.買自然人五年內新成屋:因爲有稅金的問題(35~45%），通常會比預售時期貴上不少。

3.新成屋格局已經完成 如果要變更格局就是大工程，時間與費用上較不經濟環保。