預售屋的付款方式、以及可以事先準備事項

預售屋購買前必須注意:

1、交屋時間:由於近年來缺工問題,購買前必須問清楚開工時間?以免工程延遲影響入住時間、甚至結婚、小孩就學問題。

2、短期數年內是否有增加人口的打算?需要考量房屋的大小、房間數,如果要生小孩更要考慮學校,若要就讀優良學區,要在更早之前就佈局。

3、取捨問題:如果預算有限就要衡量,是買精華地點好小一點日後再換大?或是買蛋白區大一點,犧牲通勤時間但是室內空間一次到位?

4、區域問題:夫妻兩人的工作地點不同,考慮通勤方面如何兩全其美。

5、付款方式:超高大樓(50米以上)工程時間較長,如果是在未開工之前就銷售,付完訂、簽、開款項後,剩下的工程期間付款較為輕鬆,如果不想繳的太緊,可以往這類產品找。

預售屋付款輕鬆:

付款方式:訂金與簽約金是房車總價的10~15%工程期間數年分批繳納另外1X%,如1500萬的房子,訂金保留通常5~10萬,審閱期間5天後,補足總價10~15%(150~225萬)然後視合約的工程期間再繳納其他自備款10~20%。

坊間低自備的付款方式:

1、不管怎麼付款,多數還是交屋前補足總價的15~30%。

2、也有些建設公司成屋會讓購屋者用5%簽約、10%就交屋入住,另外10%以上的自備款,用開立支票設定分期還款,讓購屋者利用尚在繳納銀行寬限期來支付建商其餘的自備款,這種模式適合高薪月光族,收入高、負債不高、存不到10%以上頭款去付訂簽的購屋者,如果本身月收入不高或不穩定,要購買之前自己要試算清楚或預留風險準備金,避免臨時繳不出來。(如訂金5%、工程5%,交屋後3~5年尚在房貸可以繳納利息不用還本金的時間,在分期繳10%給建設公司)

ps:付款方式五花八門,低自備付款方式多有不同~

預售屋推案銷售流程

預售屋在取得建照就可以開始銷售,房市狀況好或是銷售狀況好的個案,在預售時期就會完銷不會有機會等到成屋。

有些預售案雖然預售時期未完銷,但是可能銷售到一定的比例後,建設公司會喊卡等成屋在賣。(因爲出售一定比例後,建設公司沒有資金上的壓力,通常成屋再賣的價格也會比較好)

預售時期就已銷售完畢的個案,如要近成屋時購買,就要看是否有人要把權利轉讓(俗稱預售屋換約),但是換約物件通常比當時承購價貴上數百萬,因爲政府房地合一稅對賣方獲利最高45%的稅金,賣方會轉嫁在買方身上,所以預售屋換約、或五年內的新成屋,因爲政府稅金加上屋主的獲利,價格都會比當時一開始預售銷售貴上不少。

預售屋一般工期為3~5年(超高大樓有些會更久)完工交屋,建議各位及早準備,才能挑選到適合的房屋。

要選擇純住宅與住商混合?

地目商業區都是此區域的精華地段,商業區也因爲容積較高可以蓋較多樓地板面積,所以住商混合住宅通常會比鄰近的純住宅單坪便宜10%,住商混合大樓如果是獨棟規劃通常是樓下商業、樓上住宅,建設公司通常會規劃電梯使用分控、二棟以上會分棟,還有大門出入口與停車分區,這就考量自身預算與地點還有建設公司規劃是否完善。

商業地目要考量的是:某些個案規劃動線不佳,在意的人可以略過。

銀行貸款

條件優良地點佳的產品,只要貸款人信用正常良好、名下戶數沒有超過央行管控,銀行貸款七-八成不是問題,購買時問清楚房屋使用分區類型不同,貸款成數也會不同。

買預售屋的優點:

1、金錢來說:付款較無壓力,例如1200萬的房子,預售屋一開始訂簽10~15%,只有120~180萬。而1200萬的成屋則是20~30%就是240萬~360萬以此類推,而且要交屋接下來有馬上暫收款等稅金(預抓12~25萬,約大的房子抓越高),馬上交屋後還有裝潢、傢俱家電的費用,這些都必須計算進去。

2、使用上多變化性:多數建設公司會在一定的時間給予預售屋客變,可以客制化自己的家,在預售時期購買的房子,房間數太多可以把三房改二房,或是把常待的地方調整大一點、不常待的地方小一點,弱電位置調整、不要的東西申請退料(如馬桶、室內的門)…..客變詳細介紹:https://reurl.cc/Rb2kOG

一間房子的使用,依造每個家庭生活作息、使用情況不同,可以在客變期間先跟設計師討論、然後根據設計師專業的建議,調整為最適合自己與家人的規劃,格局好壞沒有絕對,完全在於是否適合「居住在裡面的人」,而不是一概而論,每個年紀、生活的習慣改變、喜歡跟適合都會不一樣。

預售屋客變大原則:只要水管、瓦斯管線、結構牆不動、外觀不動,基本上都可以變更,室內配備不喜歡可以申請退料,馬桶、廚具、衛浴都可以,交屋後安裝自己喜歡的品牌。

客變階段可規劃好:開關插座、燈具迴路的位置、冷氣冷媒管位置、弱電配置、供水與排水系統。 

客變事先排定家中家具擺放位置,在客廳、廚房、臥室、衛浴規劃好充足插座,日後不擔心增添家電時插座不夠用。

最簡單也最常遇到:日後要拉一堆延長線、或臥室的燈開關不在床頭,日後大大影響生活品質

預售屋客變時間、注意事項:https://reurl.cc/VEb1W6

3、樓層與方位選擇性高:如果有偏好的樓層:6樓、8樓、12樓、露台戶、次頂樓、頂樓…,這種戶別在成屋是可遇不可求,預售屋一開案,搶先參觀通常都可以買到適合、喜歡的樓層戶別,如果不在意樓層,可以選擇最便宜的樓層,通常會是二樓、四樓(露台戶除外,露台也需計三分之一價)很多人只要價格落差有感,省下來的錢可以來買家電甚至裝潢。

4、整理個人信用與金流:預售屋簽約到銀行對保通常還有數年的時間,這段期間可以整理一下自己的信用狀況,例如信用卡循環、信貸部份,在交屋前一年前整理好,將來進行到銀行貸款比較不會遇到貸款上成數的問題。

新成屋優點:

1、身邊有可動用資金較多的人適合新成屋,最快45天銀行流程跑完過戶完成即可交屋。

2、對預售屋沒概念、不想花太多腦筋去研究,要馬上清楚室內空間大小、優缺點。

3、對於居住有急迫需求的人。

新成屋缺點

1、自備款較多:新成屋購屋一次準備總價的20~30%,例如1500萬的房子要先準備300~450萬,馬上還有暫收款(稅金)裝潢與家電費用。

2、買自然人五年內新成屋,因爲有政府稅金的問題(35~45%),會比預售屋時期貴上不少。

3、新成屋格局已經完成,如果要變更格局就是大工程,時間加上費用較不經濟環保。

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