板橋重劃區預售屋~江翠北側各區優勢、價格整理。

板橋江翠北側重劃區優勢

「板橋江翠北側重劃區」聯外交通方便,離北市通勤也只有一橋之隔,加上板橋又有新北首善之都美譽,所以「江翠北側重劃區」是板橋在地人與外地購屋者想要購屋的優先選擇,「江翠北側重劃區」鄰板橋已成形商圈相當近,還有居住氛圍佳的優點,「江翠北側重劃區」目前銷售中的預售屋,只需先付10~12%訂簽的購屋低門檻,使得「江翠北側重劃區」購屋熱度持續延燒。

板橋人口統計至2021年2月,區內人口計有556,682人,板橋區人口為全國最多,人口密度則為全國第五高,尤其是遷入比遷出多的城市,很多板橋本地人看到目前江翠北側重劃區已有一定規模的成形狀態,且跟傳統市區擁擠環境不同,只要親自繞過多數會愛上江翠北側;且外地人口因爲聯外交通便利,所以板橋也是購屋首選之一。

板橋區位於新北市中西部,北隔大漢溪與三重區、新莊區相望,東與台北市萬華區以新店溪為界,西接樹林區,南與土城區、中和區毗鄰。幅員略呈東北- 西南走向,東北部較寬闊,西南部則較為狹長。全境為適宜開發人居的平原地形並有河川環繞,總面積23.1368平方公里,又是為新北市人口最多的行政區,亦為全臺灣人口最多的三級行政區,板橋區同時也是全國唯一符合省轄市人口數門檻(即50萬人)的鄉鎮市區,且高於全國半數以上縣市的人口數。

江翠北側交通優勢

江子翠D、E、F區捷運步行即可抵達板南線「江子翠捷運站」,CD區又鄰環狀線「新埔民生站」,捷運1站進北市、2站直達新北首府、3站直達北車國門特區

台64快速道路西接中山高 直通三重、五股洲子洋重劃區以及八里區,東接北二高,直達新店、中和區

台65快速道路 北通新莊區新北大道,至中山高五股交流道;南迄國道三號土城交流道

新北環河快速道行經三重、新莊、板橋、中和、永和等五地,也可連接「台64線」與其它跨河橋梁

北市環河快速道:北上士林,南向與水源快速道路直通

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「江翠北側重劃區」屬於狹長型,所以從A、B區到C、D、E、F、G各區都有不一樣的風貌、大品牌建設公司,在舊市區難得取得千坪以上的基地,所以「江翠北側重劃區」將成為各個大建設公司的美學競技場

AB區特色:綠樹多、超近繁華在地中正商圈、近國際型新板特區

以永翠路跟環河西路到435特區總稱為AB區,Ab區開案銷售的產品通常都開價會在5X~6x萬,成交在47~5x萬區間。

AB區綠地多有九千多坪的環河公園、435藝文特區,有板橋民生社區的美譽,學校則是鄰板橋國中、國光國小,交通有307公車總站加上幾乎每個建案外都有YouBike,又近板橋中正路已經成形的傳統商圈非常近,也擁有新板特區的機能,騎機車、開車也都在數分鐘內。

435藝文中心 https://www.culture.ntpc.gov.tw/

307公車路線 http://www.tpebus.com.tw/image/lineimage.php?imagetest=3073

江翠北側AB區鄰近中正商圈、開車騎車到達新板特區也是數分鐘車程,時時可以享受最新時尚

江翠AB區離板南線捷運相對DEFG區較遠,但是價格約便宜D、E、F區約10%,享濃密綠意、近環河萬坪公園、悠閒氛圍🌿

河濱公園提供居民騎腳踏車、打羽毛球、散步、壘球、籃球

435藝文特區提供假日藝文活動、常態性的展覽,是一家大小滋養心靈的好去處

板橋中正商圈24H美食不打烊, 提供外食族經濟實惠又方便覓食的地方,麥當勞、肯德雞、全聯、四海遊龍、家樂福….應有儘有

依賴搭乘「板南線捷運」的人通勤替代方案,搭307公車換乘板橋府中捷運站、台北車站、北市西門捷運站,即可到達大台北各地區,307公車路線幅員廣闊、發車頻率更是數分鐘就有一班。

307公車路線 http://www.tpebus.com.tw/image/lineimage.php?imagetest=3073

C區以板橋新月一、二街到大漢橋稱為C區

江翠北側C區內有分二邊一邊比較近殯儀館(大廟)另一邊則是距離較遠,是板橋難得新房低樓層還有成交四十多萬房價,江翠北側C區優點匹鄰新月橋、C區是唯一河岸景觀沒有高架阻礙、鄰現有裕民、四維商圈生活機能不需等待、綠地、雙語小學國中都在旁邊、大眾運輸公車便利8分鐘就到新板特區、公車307、310才起站沒多久不怕沒座位

江翠北側C區的水岸因爲無高架遮蔽為江翠最美的水岸區(c區以新海橋一分為二)C區的兩邊價格差異會到15%以上一線建設公司在此新海橋的右邊推訴求水岸景觀的豪宅個案,訴求江翠最美的水岸濕地、生態河景!

立信、國泰、華固、統創此區將會形成水岸豪宅聚落、建設公司在此區漸漸坪數往較大的水岸宅規劃。

板橋新海橋另一邊則是「江翠北側」最親民價格(不看水岸,成交多數4字頭),如果在意看到殯儀館又想買板橋4字頭價格,建議參觀時可以問清楚看得到殯儀館的戶別避開即可,上下班交通方便、價格合理又符合需求坪數,其實CP值很高,如對大廟(殯儀館)比較不介意的人可以考慮。

Ps:現在因爲空曠視野無障礙物,有些個案目前看的到大廟、未必以後看得到,如果有預算考量可詳細了解後再下決定。

目前江翠北側C區成交價最低的戶別成交價還有四十多左右(水岸宅、豪宅品牌除外)

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江翠北側C區交通動線圖

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C區優點:緊鄰裕民街夜市、中正商圈、河濱公園綠地多、5800坪的公園綠地、還有生態水岸濕地、永久水岸景觀

遠眺新月橋與江翠水岸濕地

新月橋

江翠北側D、E、F區為板橋江翠北側重劃區正核心,井字型腹地廣闊,為大型建設公司獵地的主要地點開價5x~7字頭,成交價多約在5X~6X萬。

D、E、F區開價5~7字頭,成交均5X~6X萬,如果建案規劃為「商業區住商混合」會大概少10%價格。

DE區面環河西路無水岸景觀如果加上正對高架、或是高架橋高度之下,戶別會也比較便宜。

第一排主打水岸優勢,擁長達5700米河岸、且鄰華江橋、大漢橋及新海橋等5座橋、近新北環快、快速道路,聯外交通機能佳
 

D區數千坪溪頭公園

DE區數千坪的溪頭🌿🍃公園、更有數千坪的文中國小預定地

江翠北側D、E區開車動線非常方便,上台64、新北環快只要數分鐘,開車往民生路可上中和交流道(國道),搭乘捷運步行走至板南線「江子翠捷運站」、環狀線捷運「新埔民生站」都是步行距離,搭公車只要走到文化路二段上公車班次眾多。

江翠北側DE區腹地廣闊方正,還有數千坪的溪頭公園,文中國小預定地,道路寬闊棋盤式、綠地環境舒適、地理環境方便、交通動線南來北往,算是「江翠北側重劃區」非水岸宅的最值錢燙金地段!

江翠北側D區水岸宅要越過高架面水岸通常要五樓以上(詳細還是要看基地位置、建案的一樓高度)D區水岸宅單坪成交5尾~7X萬(視高低樓層),水岸宅通常也會規劃該案的最大坪數。

板橋江翠北側D、E、F區設置眾多ubike社區下樓後可騎乘,換乘板南線捷運、環狀捷運,數分鐘即可到達捷運站,未來還有文中國小預定地對學童上課非常方便

板南線捷運:https://www.metro.taipei/cp.aspx?n=91974F2B13D997F1

環狀線捷運:https://www.dorts.ntpc.gov.tw/home.jsp?id=b5a8360976f880ec

板橋雙十路二段商圈(鄰近江子翠捷運)

「板橋江翠北側重劃區」C~D區中間靠近環狀捷運、D~F近江子翠捷運

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「江翠北側F區」住在這邊不管開車通勤北市、搭乘板南捷運,F區是江翠北側上華江橋往台北市最近的區域,預計112年「立信帝國花園」數千坪的商場完工,規模大概跟板橋新埔站的「三猿廣場」規模相似,步行走到「江子翠捷運站」是一般人可接受範圍內,很多建案周遭即有Youbike,平時通勤、假日休閒往河濱公園騎腳踏車運動都相當方便,F區推案價格目前是落在5x萬-7x萬中間,目前成交約在6X~7ㄨ萬。

F區優缺點:距離台北市為板橋江翠北側重劃區最近,萬坪河濱公園休閒方便、稚匯公園、123木頭公園、帝國花園商場數千坪商場,都在旁邊,但是如果個案基地是太近「華江橋」或高架橋,要考慮高架汽機車起步噪音,或裝設氣密窗、全熱交換器較一勞永逸。

「板橋江翠北側」面環河西路多數訴求生態濕地、水岸景觀,高低樓層價差非常大,單坪價差可能落在10%~15%,面河景高樓層一定最貴、客廳看出去直接面對高架橋的價格最低、面橋在高架下次之,都是個案的價格考量!

真正的水岸景觀宅是坐在客廳即正面水岸、次之主臥室水岸、最棒的景觀是客廳、臥室、浴室都有水岸景觀;如果要站著看,或是在廚房、陽台才能看到,那種就不是真正水岸景觀宅~

房屋的價格由高至低=裝修宅▶️正常宅▶️辦公室:影響一間房屋價格的還有是一般住宅?或是辦公室?還是裝修宅?

預售屋基本標準交屋配備:

客廳、房間基本格間牆、廚房部分:包含整套廚具:瓦斯爐or電陶爐、抽油煙機、廚房基本收納櫃體。

衛浴設備:馬桶、洗臉台、蓮蓬頭、空調設備,現在衛浴絕大部分有有乾濕分離、主臥室有的空間大小許可包含浴缸。

辦公室:多數是無隔間、廚具、衛浴,甚至沒有鋪地磚(甚至是沒有粉平)、防水層。

裝修宅:比一般正常交屋狀況,一坪貴3萬~5萬左右,一般宅比辦公室毛胚一坪多3~5萬塊,影響的還有使用分區!

這就是一般網紅炒作製造驚人價格的對比方式,刻意不講清楚、甚至搞不清楚區域位置、樓層、品牌、裝潢或毛胚屋;還有把房屋坪數+車位坪數,然後二者相加再回除計價炒作話題。(平面車位坪約8~12坪)

注意事項:同一建案小坪數的單坪價格,會比同一建案大坪數單坪總價多3%~8%、一般住宅標準層是3米~3米2,挑高最高3米6,樓板厚度約15cm~18cm。

 

可不可以買房?考慮的因素還有?

可以先做了解區域行情,然後考慮什麼對你是優先?如品牌優先、房子大小優先、景觀優先、生活機能優先、付款輕鬆優先?

每個家庭需求與適合都不一樣,如:工作自由業家庭是1~2個人,一家大小有就學中的兒童。

通勤方式也有差異,二夫妻都會開車、或依靠大眾運輸……每個人與家庭的需求都不同。

頭款、工程款準備好,每個月房貸本利攤還算清楚,如果還沒有自住的房子,暫時不要想投資,應該以安穩居住為優先考慮….


因爲法規問題重劃區多數個案,一間房基本都要搭配一車位,大坪數有的個案需要二車位,車位幾乎所有案子都無折扣,如果堅持不買車位可找非重劃區較有機會

雙北區域其他行情參考

板橋市區:5x~8x萬、土城暫緩:4~6字頭、中和市區:5x~9x萬、永和:6x~8x萬、中和左岸:5X~8x萬、三重區:4x~7x萬、汐止區:3尾~4初、八里區:1x~4x萬、A7龜山:2x萬-4X萬、鳳鳴:2x~3X萬、新店央北:5x~82萬、新莊副都心:4x~6x萬(大坪數+成屋居多)、北市:5x~2xx萬(看區域)、洲子洋:3x萬….。

新北較親民區域:鶯歌、A7…成交還有2~3字頭,甚至八德、八里、基隆成交還有1、2字頭(這些區域本利攤甚至比房租輕鬆)可以依造自己目前的能力,來選擇居住的地方。


Ps:有無景觀、水岸單坪價差落在10~20%,正面高架橋會比一般戶別少5%~8%價格

看高架,在高架下會比一般戶別單坪少3%~5%、一線品牌單坪會比一般品牌價格多10~15%

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