板橋重劃區預售屋~江翠北側各區優勢、價格整理。

板橋江翠北側重劃區每區價格大概介紹

「板橋江翠北側」因為聯外交通方便、北市通勤也只有一橋之隔,是當地人與北市外地客都會想要購屋的優先選擇,「江翠北側」近華江橋、新海橋、板橋已成形商圈近,相比板橋市區目前價格還有競爭優勢,「江翠北側重劃區」又多數為預售屋,預售屋只需先付10%訂簽的低門檻,使得江翠北側重劃區熱度持續延燒

交通優勢

江子翠D、E、F區捷運步行即可抵達板南線「江子翠捷運站」與環狀線「新埔民生站」,捷運1站進北市、2站直達新北首府、3站直達北車國門特區

台64快速道路西接中山高 直通三重、五股洲子洋重劃區以及八里區,東接北二高,直達新店、中和區

台65快速道路 北通新莊區新北大道,至中山高五股交流道;南迄國道三號土城交流道

新北環河快速道行經三重、新莊、板橋、中和、永和等五地,也可連接「台64線」與其它跨河橋梁

北市環河快速道:北上士林,南向與水源快速道路直通

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「江翠北側重劃區」屬於狹長型,所以從AB區到C、D、E、F、G各區都有不一樣的風貌、大品牌在舊市區難得取得千坪以上的素地,所以「江翠北側重劃區」將成為各個建設公司的美學競技場💓

AB區以永翠路跟環河西路到435特區總稱為AB區,Ab區開案銷售的產品通常都開價會在42~59萬,成交在42~5x萬中間。

《AB區優點綠地多》有🍃九千多坪的環河公園、435藝文特區、板橋國中、國光國小、307公車總站,鄰近板橋中正路已經成形的傳統商圈非常近,也擁有新板特區的機能,騎機車也在數分鐘內。

江翠北側AB區鄰近中正商圈、開車距離新板特區也是數分鐘車程

AB區離板南線捷運相對DEFG區較遠,但是相對便宜D、E、F區10%

AB區綠意豐富,假日往近萬坪公園🌿、河濱公園騎腳踏車、打羽毛球、外食族中正商圈24H美食不打烊

如果依賴捷運的人替代方案是搭307公車換乘捷運,307沿路上會經過板橋捷運站、西門捷運站、直接搭307公車即可到達各地區,307路線多、有數分鐘的一班發車頻繁頻率。

C區以新月一二街到大漢橋我們稱C區

C區內有分二邊一邊比較近「大廟」,另一邊則是距離較遠的,就算近「大廟」也不是每個個案都看得到,C區優點匹鄰新月橋、C區是唯一河岸景觀沒有高架阻礙、現有中正商圈生活機能不需等待、綠地、雙語小學國中都在旁邊、大眾運輸公車便利8分鐘就到新板特區、公車307、310才起站沒多久不怕沒座位

江翠北側C區的水岸因爲無高架遮蔽為江翠最美的水岸區(c區還是以新海橋一分為二)

兩邊的價格很不一樣

很多一線建設公司會在此新海橋的右邊推訴求水岸景觀的豪宅個案,訴求為水岸濕地、生態河景!

此區水岸宅將會創下「江翠北側高價」甲山林立信、國泰、華固、統創此區將會形成水岸豪宅聚落、建設公司在此區漸漸坪數往較大規劃。

板橋新海橋另一邊則是「江翠北側」最親民價格,如果在意殯儀館又想買全江翠最親民價格,建議參觀時可以問清楚看得到殯儀館的戶別避開即可,上下班交通方便、價格合理又符合需求坪數,其實CP值蠻高

Ps:請注意現在空曠,所以視野無障礙物,有些個案目前看的到、未必以後看得到喔,建議參觀了解後再下決定。

目前江翠北側A、B、C區成交價最低的戶別成交價還有42~47萬左右,這個價格要買新北市熱區或第一環的住宅,大概除了土城暫緩、三重仁義段、三重左岸,其他地區應該找不到了,連新莊副都心純住宅都要46萬起跳~

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江翠北側C區交通動線圖

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優點:緊鄰裕民街夜市、中正商圈、河濱公園綠地多、5800坪的公園綠地、還有生態水岸濕地、永久景觀

 新月橋

江翠北側DE區為板橋江翠北側重劃區正核心,井字型腹地廣闊,為大型建設公司獵地的主要地點開價5x~近7字頭,成交價約在5X~6X萬。

DEF區開價5~7字頭,成交均5~6字頭,如果建案規劃為「商業區住商混合」會大概少10%價格。

DE區面環河西路無水岸景觀如果加上正對高架、或是高架橋高度之下,戶別會也比較便宜。

D區溪頭公園

DE區數千坪的溪頭🌿🍃公園、有數千坪的文中國小預定地

「江翠北側D、E區」開車交通動線非常方便可走東西向道路,搭乘捷運步行走到「江子翠捷運站」、環狀捷運「新埔民生站」公車走到文化路上班次眾多

加上腹地廣闊有數千坪的公園綠地、還有文中國小預定地,加上腹地方正、「江翠北側」道路規劃寬闊棋盤式、綠地環境舒適、地理環境方便交通動線南來北往,算是江翠北側重劃區非水岸宅的最燙金地段!

江翠北側D區水岸宅要越過高架面水岸要五樓以上,D區水岸宅單坪要抓5X到6X頭,並且水岸宅通常會規劃大坪數,正三房至少要二千多萬起(價格多到那邊就看坪數大小、樓層)

江翠北側D、E區加上設置眾多ubike,社區樓下可騎乘直接換乘捷運數分鐘到達江子翠站捷運站,將來另有文中國小預定地對江翠北側學童上課非常方便

板橋雙十路二段商圈(鄰近江子翠捷運)

板橋江翠北側重劃區C~D區中間靠近環狀捷運、D~F近江子翠捷運

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請注意所有的案子上述只是講單價只是論述,價差甚至單坪高低價差15%!要考量的是基地條件、還有品牌、跟產品規劃不同,跟案子的先天條件….

「江翠北側F區」會買這邊的通常是考慮往北市開車通勤,F區是江翠北側上華江橋往台北市最近的區域

112年「立信帝國花園」數千坪的商場即將完工,個人推斷成形起來大概跟三猿廣場相似,走到江子翠捷運站是一般人可接受範圍內,很多建案會設置ubike 往河濱公園騎腳踏車,這邊推案價格目前是落在5x萬-7x萬中間。

F區優點距離台北市最近,萬坪河濱公園休閒運東近、帝國花園商場數千坪美食逛街購物在家旁邊。

如果個案基地是太近「華江橋」或高架橋,要考慮高架汽機車起步噪音或直接裝設氣密窗、全熱交換器

「板橋江翠北側」面環河西路多數訴求濕地與水岸景觀,高低樓層價差非常大可能落在(單坪價差10%~15%),面河景💧高樓層一定最貴,客廳看出去直接看到高架橋的價格最低,面橋在高架下次之,所有個案價格考量,還要考慮他們的道路退縮如果退縮不夠、加上環河西路車流量大可能造成對聲音敏感的人困擾!

Ps: 特別差的戶別、特別好的戶別,都不在以上的均價之內。

景觀無價真正可稱之為正水岸景觀戶,是坐在客廳即正面水岸、次之主臥室水岸、最棒的景觀是客廳、臥室、浴室都有水岸景觀;如果要站著看,或是在廚房、陽台才能看到,那種就不是真正水岸景觀宅!

影響一間房屋價格的還有是一般住宅?或是辦公室?還是裝修宅?

辦公室多數是無隔間、廚具、衛浴,有的甚至沒有鋪地磚、防水層。

裝修宅比一般正常交屋,一坪貴3萬~5萬左右,一般宅比辦公室毛胚一坪多3~5萬塊【影響的有使用分區,以及室內附的標準配備】

價格由高至低=裝修宅▶️正常宅▶️辦公室

通常小坪數的單坪價格,會比大坪數單坪總價多3%~8%,大坪數相對小坪數便宜3%~8%

正常預售屋基本標準交屋(非毛胚,裝修屋)如下:

客廳、房間基本格間牆、廚房部分:包含整套廚具:瓦斯爐or電陶爐、抽油煙機、廚房基本收納櫃體。

衛浴設備:馬桶、洗臉台、蓮蓬頭、空調設備,衛浴絕大部分有有乾濕分離、主臥室有的空間大小許可包含浴缸。

一般住宅是3米~3米2,樓板厚度約15cm~18cm

上述會被有心人士拿來誇大,拿裝修宅or景觀戶,對比無景觀戶或辦公室毛胚價格

有人會為了炒作話題欺騙、操弄消費者❗️還有把房屋坪數+車位坪數,然後二者相加再回除計價,來危言聳聽炒作話題。(車位坪約8~12坪)

這間房子可不可以買?適不適合您買考慮的因素有?

買了住進去以後的方便性、心裡穩定感,包括小孩讀書、自己上班、家庭成員吃喝日常採買,買在這邊會不會開心、方便、愉悅?

如果要問別人、專家、朋友、網友、鄰居,自己現階段可不可以買房⁉️

那太不實際,除了自己沒人能100%了解你的情況,更別論為你負責,成熟的心態應該是問自己的需求?

只要把頭款、工程款、每個月房貸本利攤還算清楚,如果可以就去考量房子是否喜歡❗️如果還沒有自住的房子,暫時不要想買房投資,應該以安穩居住為自己主要考慮….

如果您目前買不起比較熱鬧、燙金區域,鶯歌、A7…目前都還有2~3字頭,甚至八德、八里、基隆還有1、2字頭(這些地方本利攤房貸繳起來、甚至比房租輕鬆)

依造自己目前的能力,來選擇居住的地方。

目前各重劃區預售屋、新成屋的銷售訂價與議價空間,個案都稍微不同,但是通常超過你心中預算範圍的一成請直接放棄,重劃區一間房基本都要搭配一車位,大坪數有的個案需要二車位,車位幾乎所有案子都無折扣~

雙北其他行情參考

板橋市區:5x~7x萬、土城暫緩:4x萬~5字頭(清水那邊有3字頭)、中和市區:5x~9x萬、永和:5x~7x萬、中和左岸:4尾~8x萬、三重區:4x~6x萬(看區域)、汐止區:3尾~4初、八里區:1x~2x萬、A7龜山:2x萬-38萬、鳳鳴:2x萬、新店央北:5x~82萬、新莊副都心:4x~6x萬(大坪數+成屋居多)、北市:5x~2xx萬(看區域)、洲子洋:3x萬….。

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