預售屋換約買賣,買賣雙方須知懶人包

預售屋「換約」是指在房屋所有權尚未移轉前(第一次登記),原預售屋買方將契約轉讓給承接買方,屬於權利移轉非產權轉移,之後房子蓋好建商是直接把產權登記給新的買方,之後的權利義務也是新買家。

預售屋換約因素

預售屋從銷售到落成短者ㄧ~三年長者五年以上(疫情期間缺工,時間更長),有些預售屋買方或許因為家中人口變化、工作變遷、或單純是投資想要短期獲利了結,預售屋因房價波動,若漲價部分買方會打算轉賣賺一筆;賠售是市場反轉,或是買到交易量冷清的產品、冷門格局;以上是預售屋轉售換約買賣的原因。

買賣方注意事項

1、自備款:要接手換約預售屋的買方須注意,手上的自備款部分,因為你買的可能是一二年前推的個案,經過1~2年,如果要購買原買方已付出的價金你要一次補足,還有原買方要賺的金額,舉例:原買方承購價1500萬,原買方已付14%為210萬+原買方要賺80萬=210萬+80萬(買方另外還有仲介、代書費用)

2、原買方是否已客變?購買前必須問清楚,原屋主是否已經客變?若有客變需要請原屋主提供客變後資料,再來考慮實用性、如需復原所需費用。

3、無透過仲介,自行承購的風險?

ㄧ、買賣雙方互不認識,賣方有可能遇到買方私下議價後,未簽約前,因為無合約的約束,賣方對買方違約的無拘束力。

二、透過專業仲介方,較能賣出貼近市場的行情,遇到糾紛也有中間人協調,避免金錢損失、官司訴訟。

三、買方則是不易清楚銷售戶別客觀價值,因而買貴、買錯、而且不透過仲介方買起來的總價通常也不會便宜,如果有公正專業銷售方,可以告知買賣雙方該戶客觀價值(就算同一個個案、戶別,不同面向、樓層,也有條件差異)不會被非專業的屋主亂開價,也不會有產品價格認知不同,導致買賣破局!

四、房屋權利尚未移轉前,這一段買方付出的金錢恐有風險。
 

即將施行的房地合一2.0

110年七月一日之後不管預售屋、成屋買賣,若有賺錢都是房地合一稅(七月一日前是併入年度個人所得),因此七月一日前出售將是對雙方最有利!

舉例說明:個案原價為1500萬,賣方如想賺50萬,給仲介方的底價最低為1550萬左右再考慮個人稅金級距,即可賺到50萬(還要考慮年度個人所得成本,每個人稅金級距不同),七月一日之後賣方如果還是想賺50萬,那麼就要把給政府的稅金加入(最高為獲利的45%)那麼要賺一樣多的錢,賣方要賣到近1600萬,才有相同獲利。

國稅局110年稅制

https://www.dot.gov.tw/singlehtml/ch26?cntId=0efb5d5e7bb941c7b6b81f576d24480d

建商手續費最高總價千分之一

建商手續費最高總價千分之一,舉例一千萬就是1萬(買賣預售屋時得討論誰付?如果賣方有獲利,通常是賣方負擔),多數建商對於直系血親及配偶更名不收取換約手續費(一次為限)如建設公司已通知對保、買家已跟銀行對保,產權即將過戶建商通常不願意配合換約。

透過不動產業者買賣房子的成本

賣方最高負擔總價的4%仲介費;買方也要負擔總價最高2%仲介費

買方思考的是?

1、單坪價格、地段、總價…..如果買的物件單價是相比當下市場開價便宜,就算給原屋主賺還是划算的,只是自備款的部分是否能一次付清?

2、千金難買心頭好:有時候就是剛好錯過了個案銷售時期,如買方在110年才開始看房子,正好看到的是109年銷售的個案,剛好地段、坪數總價、格局都喜歡。

3、賣方投入資金時間成本:原賣方自備款投入時間、基本漲幅。

4、還有縮短你購屋後入住的等待時間。

賣方要思考的是?

房地產市場相對前幾年是往上沒錯,如果轉售要賺錢,那麼你要開的價格怎樣是合理的?建議可以相比同區域、地段、差不多的建設公司、差不多的規劃、開什麼價格才能吸引買方?

如110年前購入一坪45萬左右,目前附近相同品牌建設公司行情已經來到53萬,要轉售時的價格含服務費要落在50萬內,這樣賣方有賺到錢、買方也較能心甘情願拿出多一點的自備款出來(賣方要注意的是,你要賺的錢,買方都要一次拿出來,如果多了,那麼買方就去買現在市場上推出的新案即可),如賣方一坪要賺5萬,房屋30坪,計算公式等於,5萬x30坪=150萬再加上你當時付出的全額

找仲介業者是否專約

想快速售出:建議一般約即可、真的要出售也不會遇到簽給單一仲介方,仲介方不努力、無能力銷售,房子被卡住時間。

想賣較好價格:如果A級產品、市場無相似的物件,專約通常價格可以賣的較好。

既然要找仲介方,仲介方是否有完整配套價金履約?律師、代書協助?

因爲未至建設公司換約前,房屋權利尚未移轉,這一段買方付出的金錢恐有風險,建議配合履約,至建設公司變更權利人後再由律師、代書再通知履保撥款

買賣雙方去建商公司變更合約人,雖未強制要有代書、律師陪同,換約現場也會有建商自行委託的代書處理,但買家為了能多一份安心保障,會花費找律師、代書等出席。

不論預售屋、新成屋,無論預售屋轉讓換約賠錢或獲利,都需要申報,否則若被國稅局查到漏報要補稅之外,還要處所漏稅額的罰鍰。

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