預售屋換約買賣雙方須知懶人包，「預售屋換約」是指在房屋所有權尚未移轉前(產權第一次登記)，原預售屋買方將預售屋契約轉讓給承接買方，屬於權利移轉非產權轉移，房子蓋好建商是直接把產權登記給新的買方，之後的權利義務也是新買家。
112/7/1開始執行的『平均地權條例』112年7/1後簽約的預售屋不得轉售（除特殊情形，需政府相關單位許可）
內政部子法處理日出條款，意即法令上路前取得的預售屋，不受轉售限制；一旦立法施行後，所有換約都會被禁止，過往簽約的人也只有一次不受限制的換約機會。
還有很多人不清楚預售屋換約獲利，政府一樣要課稅金，2年內獲利45%、2～5年獲利35%
預售屋換約因素
預售屋從銷售到落成短者三年長者五年甚至以上，預售屋換約因素很多，多數為家中人口變化、工作變遷、衝動購買、用不到就獲利了結、單純投資…..這都是預售屋轉售換約買賣的原因。
買方注意事項
1、自備款充裕：要接手換約預售屋買方須注意手上的自備款是否足夠？因為你買的可能是1~2年前或更之前推的建案，經過數年原買方已付出的價金你要一次補足，還有原買方要賺的金額、政府稅金，舉例：原買方承購價1500萬，原買方已付16%給建設公司，還有買方如果税後打算賺100萬，就是240萬+買方要賺100萬＋政府稅金=四百多萬。
2、原買方是否有客變？購買前必須問清楚，原買方是否有進行預售屋客變？
若有客變需要請原屋主提供客變退料資料，然後再來考慮如需復原所需費用。
買方思考與了解的是？
1、目前區域單坪價格、地段、總價…..如果買的物件比當下市場便宜，很多人會抱者就算給原屋主賺還是划算的心態，那就考慮自備款的部分是否能負擔。
2、千金難買心頭好：錯過了個案銷售時期，如買方在112年才開始看房子，正好看到的是109年銷售的個案，剛好地段、坪數、轉售後總價、格局都喜歡。
3、賣方投入資金時間成本：賣方自備款投入的時間、通膨與基本漲幅、還有獲利的35%~45％是政府收走的。
4、還有縮短你資金投入時間成本、等待購屋後入住的時間成本（提早入住新房、與租金成本）。
預售屋換約賣方要思考的是？
房地產雖然因為原物料…因素上漲，但預售屋轉售價格怎樣是合理的？建議可以相比同區域、地段、差不多品牌力的建設公司、差不多的建案規劃、開什麼價格，才能吸引買方？不要拿二三線品牌與一線品牌相比
1、買賣雙方皆大歡喜：賣方當時承購一坪45萬，目前附近相似產品行情來到60萬，轉售時的價格含仲介服務費落在55萬內，這樣賣方有賺到錢、買方也較能心甘情願拿出多一點的自備款出來。
2、賣方盲點：以為跟市價一樣價格還好賣，卻忘記買方要馬上拿出你的已繳成本＋溢價，如果多了買方負擔不起，買方去買現在市場上推出的新案，還能挑戶別、車位，以及付款較輕鬆。實務上賣方找仲介會直接說税後要賺多少由仲介去計算出售價（計算公式等於=實賺的金額＋目前稅金＋已付出全額＋服務費）。
無透過仲介，自行買預售屋換約可能的風險與麻煩？
ㄧ、買賣雙方互不認識，甚至在簽約前突然消失，無仲介斡旋那一關，雙方毫無拘束力。
二、透過專業仲介方，較能賣出貼近市場的行情，遇到糾紛也有中間人協調，避免金錢損失、官司訴訟。
三、買方則是不易清楚銷售該戶別價值，容易買貴、買錯、而且不透過仲介方，多數屋主本身就是想多賺，售價也不會比有仲介方來的便宜❗️如果有公正專業銷售方，可以告知買賣雙方該戶客觀價值（同一個個案與戶別，不同面向、樓層都會造成條件上差異）不會被非專業的屋主亂開價，也不會有產品價格認知不同，導致買賣破局！
四、房屋權利尚未移轉前，這一段買方付出的金錢恐有風險。
無透過仲介，自行售出可能風險與麻煩？
一、被開芭樂價，被買方要求以原價平轉或不符合行情價格售出（買方沒考慮賣方自備款投入的時間、通膨與基本漲幅）。
二、雜事多、問題訊息一堆、問東問西浪費時間，也不知道對方是否真心購買？
三、沒有居間協調的人，所有聯繫與雜事都要自行處理。
透過不動產業者買賣房子的成本
賣方最高負擔總價的4%仲介費
買方負擔總價最高2%仲介費
可以列為成本抵扣稅金，記得索取發票
建設公司換約手續費
預售屋換約手續費最高總價千分之一，舉例一千萬就是1萬，建商對於直系血親及配偶更名不收取換約手續費（有些二等親也不收，以買賣合約為主）
如建設公司已通知對保、買家已跟銀行對保，產權即將過戶建商通常不願意配合換約。
預售屋轉讓稅金
簡單可以說最低就是獲利的35%，課稅低於5年就是35%,預售屋多數是在簽訂買賣合約的五年內交屋。
預售屋如果成屋進行產權登記，基期從新開始，意思是交屋日的2年內一樣45%、滿2~未滿5年，則是35％，所以買賣預售屋的基本上稅制就是45%、35%,除非預售屋在簽約後的五年還沒交屋，簽約的五年後才賣，才會是20%
房地合一2.0稅率
110年7月1日後不管預售屋、成屋買賣，若有賺錢都是房地合一稅（七月一日前是併入年度個人所得）
國稅局110年稅制:https://www.dot.gov.tw/singlehtml/ch26?cntId=0efb5d5e7bb941c7b6b81f576d24480d
成屋重購退稅
成屋產權登記後，如符合資格二年內一買一賣、一賣一買，可符合重購退稅。
房地合一2.0版本：
簡單來說不賺錢、小賺，或是不以賺錢為目的買賣（工作變遷、換屋等不得不賣）基本上稅制沒什麼影響，不管房地合一1.0、房地合一2.0，都是以「獲利」課稅。
如果以獲利為前提來買賣就要考慮稅制的問題，預售屋以簽約日計算，成屋後基期從新開始（下面舉例說明）。
1：如小明買了一間預售屋，簽約日是108年5月15號，那麼110年的5月15號後因爲契約書上超過2年，所以稅率以35％計算。
2:如小明109年10月買了一間預售屋，110年8月要賣，稅制則是45%,要等到111年10月後簽訂買賣契約，稅制才是35%。
預售屋轉讓簡單普遍來說最低就是35%,因爲顆稅只要低於5年就是35%,預售屋多是在簽訂買賣合約的五年內交屋。
預售到成屋計算稅率：預售屋如果成屋進行產權登記，基期從新開始，交屋日的2年內一樣45%、滿2~未滿5年，則是35％，所以買賣預售屋的基本上稅制就是45%、35%,除非預售屋在簽約後的五年還沒交屋，簽約的五年後才賣才會是20%。
預售屋課稅說明：成交價額（售價）－取得成本－相關費用（仲介費、廣告費、代書費、換約費）=課稅金額
簡單舉例，108年8月買一間預售屋，110年9月出售，等於成本1500萬、售出1680萬＝獲利180萬。180萬扣除相關費用後的35%繳給國庫。
預售屋110年房地合一2.0之前適用的是併如個人所得，隔年一併報稅、新制則是分離課稅，就是買賣過戶完成30日內必須完成報稅，隔年度就不用再繳交買賣預售屋的所得報稅（舊制是報個人所得、新制報房地合一）
國稅局連接：https://www.mof.gov.tw/houseandland/multiplehtml/de144e74630c4ac59f2d84a068c889c9#C
交給仲介業者銷售是否專約？
專約通常價格可以賣的較好：如果Ａ級產品市場無相似的物件，想賣好價格，建議專約，仲介自然有配件機制。
一般約的問題：大家都簽同一間，知道快成交了沒錢可以賺，仲介互相跟買方搗亂（一般約通常買方也是穿梭）反而不容易成交。
換約時是否找律師、代書協助？
因爲未至建設公司換約前，房屋權利尚未移轉，這一段買方私下付出的金錢恐有風險，建議配合價金履約，至建設公司變更權利人後再由律師、代書再通知履保撥款。
買賣雙方去建商公司變更合約人，雖未強制要有代書、律師陪同，換約現場也會有建商員工處理，但買賣雙方可以找律師或代書來作為公正第三方。
不論預售屋、新成屋，無論預售屋轉讓換約賠錢或獲利，都需要申報，否則若被國稅局查到漏報要補稅之外，還要處所漏稅額的罰鍰。
夢享家預售屋換約轉售服務
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4、買方成交0元服務費，少了總價1%～2%費用，讓您省下數十萬！
5、確認產權清楚，避免私下買賣糾紛（而且買方0費用）
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7、避免自行買賣可能產生的麻煩與風險❗️
