預售屋換約買賣,買賣雙方須知懶人包

預售屋「換約」是指在房屋所有權尚未移轉前(產權第一次登記),原預售屋買方將契約轉讓給承接買方,屬於權利移轉非產權轉移,之後房子蓋好建商是直接把產權登記給新的買方,之後的權利義務也是新買家。

預售屋換約因素

預售屋從銷售到落成短者ㄧ~三年長者五年以上(疫情期間缺工,時間更長),有些預售屋買方或許因為家中人口變化、工作變遷、或單純是投資想要短期獲利了結,預售屋因房價波動,若漲價部分買方會打算轉賣賺一筆;賠售是市場反轉,或是買到交易量冷清的產品、冷門格局;以上是預售屋轉售換約買賣的原因。

買方注意事項

1、自備款:要接手換約預售屋的買方須注意手上的自備款部分,因為你買的可能是一二年前推的個案,經過1~2年,要購買原買方已付出的價金你要一次補足,還有原買方要賺的金額,舉例:原買方承購價1500萬,原買方已付1500萬總價的14%為210萬+原買方要賺80萬=210萬+80萬

2、原買方是否已客變?購買前必須問清楚,原屋主是否已經客變?若有客變需要請原屋主提供客變後資料,再來考慮實用性、如需復原所需費用。

買方思考的是?

1、單坪價格、地段、總價…..如果買的物件單價是相比當下市場開價便宜,就算給原屋主賺還是划算的,只是自備款的部分是否能一次付清?

2、千金難買心頭好:有時候就是剛好錯過了個案銷售時期,如買方在110年才開始看房子,正好看到的是109年銷售的個案,剛好地段、坪數總價、格局都喜歡。

3、賣方投入資金時間成本:原賣方自備款投入時間、基本漲幅。

4、還有縮短你購屋後入住的等待時間(急需搬新家、租金成本)。

賣方要思考的是?

房地產市場相對前幾年是往上沒錯,但是如果要賺錢,那麼你要開的價格怎樣是合理的?建議可以相比同區域、地段、差不多的建設公司、差不多的規劃、開什麼價格才能吸引買方?

皆大歡喜的是:如110年前購入一坪45萬左右,目前附近相同品牌建設公司行情已經來到53萬,要轉售時的價格含服務費落在50萬內,這樣賣方有賺到錢、買方也較能心甘情願拿出多一點的自備款出來。

一般賣方盲點:以為可以跟市價一樣高還好賣,忘記要賺的錢,新買方都要一次拿出來,如果多了,那麼買方就去買現在市場上推出的新案即可,還能挑戶別、車位(如賣方一坪要賺5萬,房屋30坪,計算公式等於,5萬x30坪=150萬再加上你當時付出的全額)特殊產品除外。

無透過仲介,自行承購的風險?

ㄧ、買賣雙方互不認識,賣方有可能遇到買方私下議價後,未簽約前,因為無合約的約束,賣方對買方違約的無拘束力。

二、透過專業仲介方,較能賣出貼近市場的行情,遇到糾紛也有中間人協調,避免金錢損失、官司訴訟。

三、買方則是不易清楚銷售戶別客觀價值,因而買貴、買錯、而且不透過仲介方買起來的總價通常也不會便宜,如果有公正專業銷售方,可以告知買賣雙方該戶客觀價值(就算同一個個案、戶別,不同面向、樓層,也有條件差異)不會被非專業的屋主亂開價,也不會有產品價格認知不同,導致買賣破局!

四、房屋權利尚未移轉前,這一段買方付出的金錢恐有風險。

透過不動產業者買賣房子的成本

賣方最高負擔總價的4%仲介費;買方負擔總價最高2%仲介費

建商手續費最高總價千分之一

預售屋換約建商手續費最高總價千分之一,舉例一千萬就是1萬(買賣預售屋時得討論誰付?如果賣方有獲利,通常是賣方負擔),多數建商對於直系血親及配偶更名不收取換約手續費(一次為限)如建設公司已通知對保、買家已跟銀行對保,產權即將過戶建商通常不願意配合換約。

預售屋轉讓簡單可以說最低就是35%

課稅低於5年就是35%,預售屋多是在簽訂買賣合約的五年內交屋。

預售屋如果成屋進行產權登記,基期從新開始,意思是,交屋日的2年內一樣45%、滿2~未滿5年,則是35%,所以買賣預售屋的基本上稅制就是45%、35%,除非預售屋在簽約後的五年還沒交屋,簽約的五年後才賣,差別在於,成屋產權登記後,如符合資格二年內一買一賣、一賣一買,可符合重購退稅。

成屋重購退稅

https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/front/ETW118W/CON/408/8370544112807574573?tagCode=

新制房地合一2.0稅率

110年七月一日之後不管預售屋、成屋買賣,若有賺錢都是房地合一稅(七月一日前是併入年度個人所得)

房地合一稅

https://www.ntbna.gov.tw/singlehtml/e42a35abe33d4b84bc6d955e7a4edf98?cntId=76693ec1868845e893ff0c0df08cf42c

國稅局110年稅制

https://www.dot.gov.tw/singlehtml/ch26?cntId=0efb5d5e7bb941c7b6b81f576d24480d

以下分享財政部圖說

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房地合一2.0版本:

簡單來說不賺錢、小賺,或是不以賺錢為目的買賣(工作變遷、換屋等不得不賣)基本上稅制沒什麼影響,不管房地合一1.0、房地合一2.0,都是以「獲利」課稅。

如果以獲利為前提來買賣就要考慮稅制的問題,預售屋以簽約日計算,成屋後基期從新開始(下面舉例說明)。

1:如小明買了一間預售屋,簽約日是108年5月15號,那麼110年的5月15號後因爲契約書上超過2年,所以稅率以35%計算。

2:如小明109年10月買了一間預售屋,110年8月要賣,稅制則是45%,要等到111年10月後簽訂買賣契約,稅制才是35%。

預售屋轉讓簡單可以說最低就是35%,因爲科稅只要低於5年就是35%,預售屋多是在簽訂買賣合約的五年內交屋。

預售屋如果成屋進行產權登記,基期從新開始,意思是,交屋日的2年內一樣45%、滿2~未滿5年,則是35%,所以買賣預售屋的基本上稅制就是45%、35%,除非預售屋在簽約後的五年還沒交屋,簽約的五年後才賣才會是20%。

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課稅說明:成交價額(售價)-取得成本-相關費用(仲介費、廣告費、代書費、換約費)-土地漲價總數額=課稅所得

課稅所得(稅基)x稅率=所得稅

簡單舉例,108年買一間預售屋,110年9月要賣,等於成本1500萬、售出1680萬=獲利180萬

180萬-相關費用後的35%繳給國庫。

預售屋110年房地合一2.0之前適用的是併如個人所得,隔年一併報稅、新制則是分離課稅,就是買賣過戶完成30日內必須完成報稅,隔年度就不用再繳交買賣預售屋的所得報稅(舊制是報個人所得、新制報房地合一)

國稅局連接

https://www.mof.gov.tw/houseandland/multiplehtml/de144e74630c4ac59f2d84a068c889c9#C

交給仲介業者是否專約

想快速售出:建議一般約即可、真的要出售也不會遇到簽給單一仲介方,仲介方不努力、無能力銷售,房子被卡住時間。

想賣較好價格:如果A級產品、市場無相似的物件,專約通常價格可以賣的較好。

既然要找仲介方,仲介方是否有完整配套價金履約?律師、代書協助?

因爲未至建設公司換約前,房屋權利尚未移轉,這一段買方付出的金錢恐有風險,強烈建議配合價金履約,至建設公司變更權利人後再由律師、代書再通知履保撥款

買賣雙方去建商公司變更合約人,雖未強制要有代書、律師陪同,換約現場也會有建商自行委託的代書處理,但買家為了能多一份安心保障,會花費找律師、代書等出席。

不論預售屋、新成屋,無論預售屋轉讓換約賠錢或獲利,都需要申報,否則若被國稅局查到漏報要補稅之外,還要處所漏稅額的罰鍰。

夢享家預售屋換約轉售服務

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