板橋重劃區預售屋~江翠北側各區優勢、價格整理。

板橋江翠北側重劃區優勢

「板橋江翠北側重劃區」聯外交通方便、區域發展成熟、進北市只有一橋之隔,所以板橋又有新北首善之都美譽,「板橋江翠北側重劃區」離現有商圈相當近,加上綠意迷人、道路規劃井然有序、居住氛圍佳的優點,是板橋在地人與外地購屋者想要購屋的優先選擇。「板橋江翠北側重劃區」屬於狹長型,所以從A、B區到C、D、E、F、G各區都有不一樣的風貌、大品牌建設公司,在板橋市區難得取得千坪以上的基地,所以「江翠北側重劃區」將成為各個大建設公司的美學競技場

板橋人口統計至2022年區內人口計有約有55萬人,板橋區人口為全國最多,人口密度則為全國第五高,很多板橋本地人看到目前的江翠北側重劃區已有一定規模狀態,且居住氛圍跟傳統市區擁擠環境不同,只要親自繞過多數會愛上江翠北側,也因爲聯外交通便利,所以板橋人、與外地人的購屋首選之一。

板橋區位於新北市中西部,北隔大漢溪與三重區、新莊區相望,東與台北市萬華區以新店溪為界,西接樹林區,南與土城區、中和區毗鄰。幅員略呈東北- 西南走向,東北部較寬闊,西南部則較為狹長。全境為適宜開發人居的平原地形並有河川環繞,總面積23.1368平方公里,又是為新北市人口最多的行政區,亦為全臺灣人口最多的三級行政區,板橋區同時也是全國唯一符合省轄市人口數門檻(即50萬人)的鄉鎮市區,且高於全國半數以上縣市的人口數。

江翠北側交通優勢

AB區通勤族有307公車總站也有310,可搭乘公車直達板橋車站轉乘台鐵、高鐵、捷運,開車族可連接新海橋、快速公路、環河西路接民生路上國道….。

江子翠D、E、F區捷運步行即可抵達板南線「江子翠捷運站」,CD區又鄰環狀線「新埔民生站」,捷運1站進北市、2站直達新北首府、3站直達北車國門特區

台64快速道路西接中山高 直通三重、五股洲子洋重劃區以及八里區,東接北二高,直達新店、中和區

台65快速道路 北通新莊區新北大道,至中山高五股交流道;南迄國道三號土城交流道

新北環河快速道行經三重、新莊、板橋、中和、永和等五地,也可連接「台64線」與其它跨河橋梁

北市環河快速道:北上士林,南向與水源快速道路直通

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AB區特色:綠樹多、超近繁華在地中正商圈、近國際型新板特區商圈

以永翠路跟環河西路到435特區總稱為AB區,Ab區開案銷售的產品通常都開價會在5X~6x萬,111年成交已多在5~6字頭。

AB區綠地多有九千多坪的環河公園、435藝文特區,有板橋民生社區的美譽,學校則是鄰板橋國中、國光國小,交通有307公車總站加上幾乎每個建案外都有YouBike,又近板橋中正路已經成形的傳統商圈非常近,也擁有新板特區的機能,騎機車、開車也都在數分鐘內。

435藝文中心 https://www.culture.ntpc.gov.tw/

307公車路線 http://www.tpebus.com.tw/image/lineimage.php?imagetest=3073

江翠北側AB區鄰近中正商圈、開車騎車到達新板特區也是數分鐘車程,時時可以享受最新時尚

江翠AB區離板南線捷運相對DEFG區較遠,但是價格約便宜D、E、F區約10%,享濃密綠意、近環河萬坪公園、悠閒氛圍🌿

河濱公園提供居民騎腳踏車、打羽毛球、散步、壘球、籃球

435藝文特區提供假日藝文活動、常態性的展覽,是一家大小滋養心靈的好去處

板橋中正商圈24H美食不打烊, 提供外食族經濟實惠又方便覓食的地方,麥當勞、肯德雞、全聯、四海遊龍、家樂福….應有儘有

依賴搭乘「板南線捷運」的人通勤替代方案,搭307公車換乘板橋府中捷運站、台北車站、北市西門捷運站,即可到達大台北各地區,307公車路線幅員廣闊、發車頻率更是數分鐘就有一班。

307公車路線 http://www.tpebus.com.tw/image/lineimage.php?imagetest=3073

310公車路線 https://ebus.gov.taipei/EBus/VsSimpleMap?rid=16112&sec=1

C區以板橋新月一、二街到大漢橋稱為C區

江翠北側C區內有分二邊一邊比較近殯儀館(大廟)另一邊則是距離較遠,江翠北側C區優點匹鄰新月橋、C區是唯一河岸景觀沒有高架阻礙、鄰現有裕民、四維商圈生活機能不需等待、綠地、雙語小學國中都在旁邊、大眾運輸公車便利8分鐘就到新板特區、公車307、310才起站沒多久不怕沒座位。

江翠北側C區的水岸因爲無高架遮蔽為江翠最美的水岸區(c區以新海橋一分為二)C區的兩邊價格差異會到15%以上,一線建設公司在此新海橋的右邊推訴求水岸景觀的豪宅個案,訴求江翠最美的水岸濕地、生態河景!

立信采蝶、國泰田、華固月河、統創曜…在此區將會形成水岸豪宅聚落,建設公司在此區漸往較大坪數規劃。

板橋新海橋另一邊的C區則是因為離大廟較近,所以是江翠最親民價格區域,但是此區域開車動線交通方便、價格是全江翠最親民,其實CP值很高,如對大廟(殯儀館)比較不介意的人可以考慮(111年成交5字頭)

Ps:現在因爲空曠視野無障礙物,有些個案目前看的到大廟、未必以後看得到,如果有預算考量可詳細了解後再下決定。

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江翠北側C區交通動線圖

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C區優點:緊鄰新埔商圈、裕民商圈、中正商圈、河濱公園綠地多、5800坪的公園綠地、還有生態水岸濕地、永久水岸景觀

c區遠眺新月橋與江翠水岸濕地

新月橋

江翠北側D、E、F區為板橋江翠北側重劃區正核心,井字型腹地廣闊,為大型建設公司獵地的主要地點開價6x~8字頭,成交價多約在6X~7X萬。(111年住宅價格,事務所除外)

D、E、F區開價6~8字頭,成交均5X~7X萬,如果建案規劃為「商業區住商混合」單坪會大概少10%價格、如果加上正對高架、或是高架橋高度之下,戶別會也比較便宜。

第一排主打水岸優勢,擁長達5700米河岸、且鄰華江橋、大漢橋及新海橋等5座橋、近新北環快、快速道路,聯外交通機能佳
 

D區數千坪溪頭公園

D區數千坪的溪頭🌿🍃公園、文中小預定地也在D區

江翠北側DE區開車動線非常方便,上台64、新北環快只要數分鐘,開車往民生路可接國道中和交流道,搭乘捷運步行走至板南線「江子翠捷運站」、環狀線捷運「新埔民生站」都是步行距離,搭公車只要走到文化路二段上公車班次眾多。

江翠北側DE區腹地廣闊方正,還有數千坪的溪頭公園,文中國小預定地,道路寬闊棋盤式、綠地環境舒適、地理環境方便、交通動線南來北往,算是「江翠北側重劃區」非水岸宅的最值錢燙金地段!

江翠北側D區水岸宅要越過高架面水岸通常要五六七樓以上(詳細還是要看基地位置、建案的一樓高度)D區水岸宅單坪成交六七字頭(視高低樓層),水岸宅通常也會規劃該案的較大坪數。

板橋江翠北側D、E、F區設置眾多ubike社區下樓後可騎乘,換乘板南線捷運、環狀捷運,數分鐘即可到達捷運站,未來還有文中國小預定地對學童上課非常方便

板南線捷運:https://www.metro.taipei/cp.aspx?n=91974F2B13D997F1

環狀線捷運:https://www.dorts.ntpc.gov.tw/home.jsp?id=b5a8360976f880ec

板橋雙十路二段商圈(鄰近江子翠捷運)

「江翠北側F區」

住在這邊不管開車通勤北市、搭乘板南捷運,F區是江翠北側上華江橋往台北市最近的區域,預計112年「立信帝國花園」數千坪的商場完工,規模大概跟板橋新埔站的「三猿廣場」規模相似,步行走到「江子翠捷運站」是一般人可接受範圍內,很多建案周遭即有Youbike,平時通勤、假日休閒往河濱公園騎腳踏車運動都相當方便,F區推案價格目前是落在六七八字間,目前成交約在6X~7ㄨ萬。(111年)

F區優缺點:距離台北市為板橋江翠北側重劃區最近,萬坪河濱公園休閒方便、稚匯公園、123木頭公園、帝國花園商場數千坪商場,都在旁邊,但是如果個案基地是太近「華江橋」或高架橋,要考慮高架汽機車起步噪音,或裝設氣密窗、全熱交換器較一勞永逸。

「板橋江翠北側」面環河西路多數訴求生態濕地、水岸景觀,高低樓層價差非常大,單坪價差可能落在10%~15%,面河景高樓層一定最貴、客廳看出去直接面對高架橋的價格最低、面橋在高架下次之,都是個案的價格考量!

真正的水岸景觀宅是坐在客廳即正面水岸、次之主臥室水岸、最棒的景觀是客廳、臥室、浴室都有水岸景觀;如果要站著看,或是在廚房、陽台才能看到,那種就不是真正水岸景觀宅~

房屋的價格由高至低=裝修宅▶️正常宅▶️辦公室:影響一間房屋價格的還有是一般住宅?或是辦公室?還是裝修宅?

一般住宅標準層是3米~3米2,挑高最高3米6,樓板厚度約15cm~18cm。

預售屋基本交屋配備:

客廳、房間基本格間牆,廚房部分:包含整套廚具:瓦斯爐or電陶爐、抽油煙機、廚房基本收納櫃體。

衛浴設備:馬桶、洗臉台、蓮蓬頭、空調設備,現在衛浴絕大部分有有乾濕分離、主臥室有的空間大小許可包含浴缸。

辦公室:多數是無隔間、廚具、衛浴,甚至沒有鋪地磚(甚至是沒有粉平)、防水層。

裝修宅:比一般正常交屋狀況,一坪貴3萬~5萬左右,一般宅比辦公室毛胚一坪多3~5萬塊,影響的還有使用分區!

注意事項:同一建案小坪數的單坪價格,通常會比同一建案大坪數單坪總價多3%~8%。
 

買房考慮的因素還有?

可以先做了解區域行情,從自己的預算考量優先順序?如品牌優先、房子大小優先、景觀優先、生活機能優先、付款輕鬆優先?

每個家庭需求與適合都不一樣,如:工作自由業家庭是1~2個人,一家大小有就學中的兒童。

通勤方式也有差異,二夫妻都會開車、或依靠大眾運輸……每個人與家庭的需求都不同。

頭款、工程款準備好還有每個月房貸本利攤還算清楚,如果還沒有自住的房子,暫時不要想投資,應該以安穩居住為優先考慮….


重劃區多數個案一間房基本都要搭配一車位,有些大坪數需要二車位,車位幾乎所有案子都無折扣,如果堅持不買車位可找非重劃區較有機會(非重劃區鬧區的新房子單價多數較高一點)





Ps:有無景觀、水岸單坪價差落在10~20%,正面高架橋會比一般戶別少5%~8%價格

看高架,在高架下會比一般戶別單坪少3%~5%、一線品牌單坪會比一般品牌價格多10~15%

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預售屋客變時間、繳納費用流程注意事項

預售屋客變時間與注意事項

買「預售屋」最大的優點除了付款較輕鬆以外,就是可以依照家庭成員居住的需求進行客變,客變後能較符合自家的需求,預售屋正式簽約購入後,即可跟建設公司要自己該戶的CAD檔與設計師討論,若沒有主動與建設公司索取,收到建設公司的客變通知,通常距離客變期限只剩下一個月,常常會讓屋主措手不及來不及好好思考及規劃,建設公司如果說沒有CAD,至少請要到紙本50:1的正確圖,圖面最好有樑柱結構,建議將來做不做裝潢,預售屋客變有蠻多好處,客變可以調整移動牆面、插座位置調整、增加或移動,客變後除非有偏好不會改變的裝潢風格,不然預售屋從購買到交屋數年的時間,這幾年間屋主喜好風格可能會改變,建議等交屋前半年左右再開始與設計師討論裝潢風格。
 

屋主與設計師討論客變前,以下幾點為屋主需準備與思考的功課,以利設計師與屋主雙方良好溝通。

1、建商所給的客變期限?

事先跟建商索取平面圖(需有梁柱樓板尺寸)、水電圖、消防圖、建材資料,圖面的部份需有CAD電子檔。

2、家庭成員多少?

成員人口數(常住or作客)與設計格局、整個佈局息息相關,設計師會依每個家庭成員的需求來打造和分配。

3、生活習慣、作息模式

格局動線串聯、公私領域、大小坪數分配、空間開放封閉與否,與每位家庭成員的生活習慣和需求有關。

如果是喜歡熱鬧、社交的家庭,就要規劃出較大的公共區域容納來訪客人。

4、興趣、收藏品

除一般居家收納之外,個人依興趣與收藏物品會須有相對應的收納與展示規劃

例如:公仔收集、吉他收藏、大量漫畫書、CD、書籍、畫像、鋼琴、書房、臥榻等。

5.是否有特殊收納、大型收納?

一般常態收納之外,若有某類物品數量比一般人多,如多少鞋子、多少衣服、大衣等,先需估計數量事先提出溝通,有些較大型物品因應興趣而生也須說明提出,例如高爾夫球具、腳踏車等。

6.屋主的職業

屋主的職業背景多少會影響屋主喜好影響設計師規劃設計方向,經驗豐富的設計師接觸的業主相當多,根據不同的業主職業,長期積累下來,類似職業的人有蠻高機率會有類似的喜好風格與重視重點,可輔助設計師把握住。

例如:公務員業主可能希望簡約大方點、醫生業主一回到家,並不喜歡太多白色牆面等。

7、如果有寵物成員

寵物是現在家庭中很重要的份子,可提出家中有養多少寵物?

事先規劃好牠的居住與活動空間,才能和平舒服共處。

8、喜好的風格

提出說明同時最好能輔助所喜歡風格照片供設計師參考,不過客變時到成屋交屋通常數年,目前風格喜好僅供參考,因爲數年時間日後可能會改變,建議交屋前半年再與設計師確認風格喜好以明確設計方向。

9:客戶會拿到什麼圖?

客戶拿到建設公司提供圖面有三種,格局尺寸圖、水電配置圖;消防管線圖(有消防灑水頭的戶別)外觀、管道間、大門門窗不能變更,室內的牆、插座、冷氣管線可以變更。

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單純客變費用:通常以購買權狀坪計算,一坪約4000~12000均有,單純客變有些設計公司不願意接案。

現在房價寸土寸金,多數人非常注重居家生活品質,如果客變期間已過,當成屋後悔才來施作,簡單的移一道牆面加上廢棄物清運就要約30000~50000元(工資增長,持續漲價中),還有加上交屋後影響入住的時間與成本(如以開始繳給銀行房貸、裝潢中社區每日收取的裝潢清潔費)

目前裝修潮流:時尚、簡約、北歐風、混搭、休閒風、輕奢居多

是否做天花板?多數的屋主都會做天花板來隱藏管線、崁燈與間接照明,不包天花板的室內裝潢多以工業風居多。

費用與現實考量下,多選擇高低造型天花板,因爲高低造型天花板能依照室內的樑調整天花板高低,讓室內空間有較寬敞的視覺感。

最便宜是全平頂天花板、高低造型次之、造型天花板最貴,如果不做天花板則要考慮把灑水頭的顏色上色與居家裝潢顏色相同會比較不明顯。

磁磚或地板?

喜歡溫暖的感覺可以考慮木地板,或可考慮是否採用局部木地板。

磁磚部分如:客廳、廚房、衛浴、陽台

木地板部分:書房、臥室。

木地板種類超多:超耐磨、石朔防水、降噪、海島實木、柚木……等等多不勝數,可以依照需求與預算來選擇。

預售屋客變申請退料:

通常客變只能一次、第二次會加收費用。(請注意客變期限)

預售屋客變時,可以把衛浴、廚具申請退料,再找適合喜歡的產品安裝。

客變退料在建設公司給予的客變時期施做,第一:費用較便宜、第二:比較不會破壞防水層。

量身定做設計收費?

俗稱:監工費。

個人工作室收費:約裝潢總價0%~5%、設計公司:約裝潢總價5%~15%,最終成交在8%~10%。

大、小設計公司接案金額?

小型設計公司與個人設計師接案50萬~60萬、一般設計公司要80萬以上、大型設計公司300萬(低總額要工總單純,金額小的設計公司才會接)

裝修付款方式

工程費30%(施工前)、30%(工程進度節點)、30%(工程進度節點)、10%(驗收完工),都會以即期票、現金、匯款方式。

確定格局不變更、不客變,只做收納、裝潢

新成屋要裝潢跟設計師討論收納與風格,請至少抓一個月以上時間,可在房屋驗屋時一起約設計師丈量房屋的各種尺寸,特別大的坪數、豪宅、毛胚屋,時間要抓更久,因為可能選擇特別好、特別新科技、特別稀少配備。

註:若尚在客變允許時間內,仍可找設計師客變,可依需求規劃水電、冷氣、建材留退與否,未來較符合居住需求。

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合法公司登記怎麼看?

設計跟工程乙級證照、固定辦公室、公司登記至少有固定年限以上。

其他注意事項:

大金額、對互動有疑慮,可以核對身分證(避免設計師用藝名、或有跳票紀錄)

匯款帳號:

匯到公司負責人、公司行號帳戶,比較有保障,且須註明在合約上。

施工時間:

二房、三房進場後,裝潢時間約60~120天完工,建議不要單憑價格決定,以免事後被追加費用。

稅金問題:裝潢費用總價請問清楚,稅外加或內含?

以後有機會轉手買賣,請一定要索取發票,之後可抵稅。

發票內容怎麼開?請尋求專業人士。

申請室內裝修許可:

大概6萬元、視複雜程度(台北市、中古屋一定需要)

裝潢進場社區會收裝潢保證金,依造社區各社區不同(預售屋合約書會載明收取金額),這筆費用如果要請設計公司繳交,可以先洽談好達成共識。

裝潢保證金的意義在,如果工程期內造成社區電梯、管線上損害,會從裝潢保障金扣除。

社區還會收區裝潢清潔費,每天100~200元,清潔費也要事先討論好、由誰支出?

預售屋需要客變嗎?

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⭕️北部諮詢地點:板橋華江一路206號(✍️預約制)

⭕️桃園辦公室:桃園中壢忠勤街13號

☎️呂設計師:0937124483、林設計師:0911250430

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A7、a8龜山新林口,區域發展與交通 吸引首購族、新北人輕移居的原因

桃園龜山A7重劃區因爲為機場捷運A7站,因而命名為A7,重劃區總面積186.43公頃,因爲區域房價成交在2~3字頭,又是雙北生活圈,吸引很多雙北人輕移民,雙北移居的原因多大數為:房價輕鬆、生活氛圍悠閒、捷運到位、道路寬敞筆直、機能趨近完善。

A7輕移民人口,多數是周遭有地緣性居民,如五股、新莊、泰山、士林、三重,國道一沿線居民,三重、五股、圓山、台北、內湖。

價格優勢:雙北區域價格(每坪):北市價格5X~2XX萬、板橋江翠北側4~7字頭、板橋市區5~8字頭、土城展緩4~6字頭、三重4~8字頭、新店5~8字頭、新莊4~6字頭、相對這些地方來說,A7重劃區房屋成交價格大概為2~3字頭,又一樣是雙北共同生活圈。

欣巴巴的圖可以看的很清楚,A7距離已經成形商圈非常近,而且又有很多政府利多題材。

桃園市龜山區A7站重劃區位於臺灣桃園市龜山區內, A7意指以台北車站為A1起算,搭桃園機場捷運六站,就能抵達體育大學站。而A8是長庚醫院站。目前這兩站與隔一條中山高的A9林口站,已經形成共同生活圈。

總面積186.43公頃,範圍最北到文德路、東達文桃路,南邊範圍至青山路二段,而西則到華亞三路。

有新林口之稱的A7重劃區,吸引很多建商紛紛推案,因為區內擁有機場捷運、相對親民房價等優勢,所以受到消費者接受與青睞

如果台北市工作,相對需求通勤方便,像A7位機場捷運線上的「體育大學」站到台北不到半小時,根據實價登錄,A1-A9站其中以A7體育大學站成交為唯一有2字頭房價,相較於A8長庚醫院站每坪近4字頭、A9林口站新案開價從4字頭起

很多雙北居民輕移民去A7購屋,如新莊、板橋、五股、泰山,過去A7龜山購屋定居,從這些地方開車過去,只要不塞車都是在30分鐘左右,既不遠離原本生活圈、又能享受較低房價,A7龜山的區域發展、就業、就學,都都已經漸漸成形。

住在A7在北市工作的交通方式,有人會騎車到台北捷運丹鳳站,然後轉乘捷運、公車交通選擇性多。

在台北市區上班需要每天搭乘機場捷運,最省的捷運費用:台北捷運用悠遊卡,配合機捷月票。

A7到台北車站30日定期票是1764元!(換算起來一天59元),120日則是5040元(換算起來一天42元)

從台北捷運的台北車站到松江南京站、忠孝新生、民權西路、行天宮、忠孝復興等等單趟都是20元

機場捷運票價查詢:https://www.tymetro.com.tw/tymetro-new/tw/_images/document/travel-guide/price.pdf

目前A7重劃區推案大、中、小坪數都有,以低總、低單、低首付,滿足小資族購屋族需求,目前多數開價3字頭、成交價約落25~37萬/坪

A7重劃區生活圈的飲食、購物機能已穩定,遠雄新未來一期已經掛上家樂福招牌、全聯的龜山長慶店也已進駐在長慶三街,區域能自給自足,如果覺得選擇不夠,開車三分鐘即到A8站,A8跟A9都有Global Mall,A9的MITSUI OUTLET PARK威秀影城與各式餐廳,完整滿足一家大小生活採買、購物需求。

道路、土地劃分也都確定,公設:公園、學校已經興建中,文青雙語中小學是公立,以後還有幼稚園,從幼稚園、國小、國中共12年讀書方面不用擔心

住在A7有看電影或百貨購物需求,可搭乘機場捷運ㄧ到二站至商圈完整的A8、A9站、開車數分鐘,A7龜山重劃區擁有便捷交通的條件,A7是大台北生活圈,房價相對親民的地方 。 

就業機會:A7除了「華亞科技園區」另有樂善科技園區,目前已有禾陽國際、順達科技、致茂電子等廠辦興建,而中華郵政也將打造佔地超過17公頃的物流園區,估計創造九千個工作機會!

郵政商場:已經從108/1開始招商,中華郵規劃智慧園區,這座「郵政物流園區」也考量到周邊日後可觀的住宅人口,採用前店後廠的規劃,導入大賣場、旅宿、商辦、會議展覽、訓練等多種產業型態,並建置4千坪綠地公園,打造兼具產業、商業及休閒的場域。

交通優勢:桃園市長鄭文燦進一步指出,A7站產專區鄰近捷運站,機場捷運A7體育大學站到A1台北車站車程約22分鐘,到桃園國際機場也是約22分鐘,交通便捷,周邊有林口工業區、華亞科技園區加上科技大廠進駐,市府會在內政部營建署點交後,繼續完善公共設施,發展此區為「樂善科技園區」,打造猶如桃園的「內湖科技園區」。

住宅需求:除了華亞科技園區2萬人的就業人口外,另外還有中華郵政物流園區、禾陽科技、順達科技、致茂電子等科技業未來將進駐樂善科學園區,預估就業人口就有1.2萬人,總計上看3萬多人,住宅需求高。

醫療照護:醫療則是到a8長庚醫院就能滿足。

房價區間:目前A7重劃區開價2X~3X萬均有,靠近捷運站、較知名品牌、超高大樓,成交會在3字頭,其餘還是在2字頭,2字頭的建案二房含車七八百即有、三房含車約一千多萬(如較小三房、搭配機械車位有機會在千萬左右)

A7缺點:

天氣比較潮濕,溫度大概少台北盆地約3度,溼氣也較重。
塞車問題,如果是自行開車,跟一般上班族同時間上下班,可能會有塞車問題,可以走幾趟看看能否接受。

A7重劃區:https://www.facebook.com/groups/581997092267475

中華郵政物流園區3D示意圖。(出處:中華郵政全球資訊網)

健康&人性化建築對居住的人健康、心情有什麼影響?

綠建築就是「生態、節能、減廢、健康」的建築物,透過綠化、結構體設計、管路配置、室內污染控制,增進居住舒適度。

 

綠建築等級依序:鑽石級、黃金級、銀級、銅級、合格級

房子講究地段、價格和結構安全外,依「綠建築」設計的房子,除了在生態、節能環保、省錢會有不錯的效果之外,對於舒適感的提升也是有目共睹。(日常用電以空調、照明佔了最大比例,在夏季建築物的空調用電約佔五成,而照明用電比高達四成)

很多人容易皮膚病、情緒緊繃、睡眠失調,這跟居住的地方有相當大的關係。

許多較便宜的裝修建材、家具等,都沒有通過綠建築核可,會釋出許多看不見的化學氣體,讓我們陷入許多風險,如:致癌、致突變、危害中樞神經系統⋯⋯

若是棟距太近,造成沒有生活上的隱私,窗簾要隨時拉上,加上日照不足沒有自然光,採光不好時,體內的血清素減少會影響人的情緒造成憂鬱。

睡眠失調,人體一天大概有1/4在睡眠。如果褪黑激素不足,身體細胞會比較活躍而難以入睡,而褪黑激素會因受藍光刺激而減少。所以新聞常說睡前不要關燈玩手機。而在WELL健康建築標準就將這種晝夜節律的燈具設計方式納入其中,讓人為的燈具設計能調節我們的生理時鐘,幫助我們有更好的睡眠與休息。

和築開發總經理吳森基說:「會呼吸的房子,就能紓解身心。」像以前傳統房子不考慮綠建築概念造成房屋冬冷夏熱、潮濕、壁癌、夏天西曬、電費支出非常恐怖、皮膚乾燥、空氣不對流,家中有人感冒全家就容易傳染。皮膚則是因為潮濕,衣物不易乾燥,貼身衣物容易滋生細菌,造成皮膚過敏,手、腳癬、濕疹。

生態方面,則是打造人與自然環境和諧共處,吸引一些鳥類、昆蟲,打造一個非水泥叢林、宜居的城市♥️

台灣森林的面積占全島58%,為全球前十名高綠覆率的國家,是台灣非常珍貴的寶藏。

芬多精Phytoncid蘊藏於森林中的質與量均非常高,有空的時候建議大家不妨常往綠地、森林裡面走走,用最自然的方法,補給心靈的正向能量、療癒疲憊的身軀🌿🍃

買一間好房子、適合自己房子,不僅僅是地段、價格而已,要住的舒適,房屋建築不僅僅看外觀立面、坪數規劃、格局、可以參考綠建築、健康建築的設計

拿「三重力璞立」綠建築訴求概念提供參考

  

 

 

 

新店、大央北重劃區 淺談分享

借用《全陽大璽》的圖聊淺聊央北,新店央北這邊算是高級住宅區,所有機能在漫步距離都已經完成到位,也是新北市重劃區最高級&最高價重劃區,業界笑稱新北市的信義區~

第一  生活機能

重劃區給人的印象是生活機能還沒成形,而央北日常生活所需全部都完善,不管便利商店、飲食、交通,湯泉的社區商圈、南側的中央新村有傳統市場、想逛逛可以到美河市商場。而現在中央路的汽車修配廠,只要人口紅利到位基本上一定會更替為各種餐廳、咖啡廳等店家。

第二:為交通方面

開車約15分鐘可到台北101,比大直到台北101還快,房價卻只有信義區一半不到。

1: 近捷運小碧潭站、十四張站站

2: 中安大橋:數分鐘即上新北環河快速道路,直抵中永和、板橋超便捷。

3 :臨水源快速道路:10分鐘敦南商圈,直達北市黃金地帶。

4緊鄰秀朗橋:4分鐘上台64線快速路,直通新板至台北港。

5: 約兩分鐘:安坑交流道,北連南軟園區,南連中和遠東工業區。

6 :約八分鐘:北二高新店交流道,連結串流全台

7 :加上即將開通的環狀捷運線更是便利💓

第三 周遭環境與景觀

現今需求居住需求是要求生活品質,不論是私宅內、社區品質、還是整區大環境舒適迷人,央北道路棋盤式規劃,所有的建物必須符合最新最嚴謹的標準,不管道路退縮,多達12-25米、還有設計自行車道,達到行人、自行車、汽機車不爭道。

甚至一般客戶比較不清楚的排水系統,因為整區規劃,降豪大雨的時候,大大降低因為人為規劃問題而造成淹水

現代規劃的豪宅,都追求完美綠意與人性居住舒適的規劃,而新店央北內比比皆是的黃金級綠建築、鑽石級綠建築,整個街廓整齊、植栽豐富迷人、其實住起來非常舒適 ~

綠建築聽起來對一般人來說空泛,其實綠建築是依造日曬、座向通風打造一個適合居住的環境,以前的建築對怎麼蓋房子沒概念,所以常常造成居住上的大小困擾,以前傳統的建築物,建物隨意亂蓋造成西曬、不通風,造成用電量大增、潮濕、發霉,造成住在裡面的人也不健康。

很多老房子容易壁癌、夏天很熱、冬天很冷,曬的衣服不容易乾燥,冬天室內濕度很高,造成冷氣、除濕機開不停、潮濕悶熱也容易引發皮膚病、氣管敏感,  因爲居住環境好了,而這些都可以依靠綠建築改善!

央北所有植栽在104、105年的時候開始移植,包含光蠟樹、樟樹,等到幾年後將會枝繁葉茂、綠意迷人

新店大央北重劃區43%低密度開發,多座公園綠地、高綠覆率,環境幽靜的住宅環境,轉身繁華、入宅寧靜,猶如一座都會綠洲,打造最高級新區。

新店號稱《大台北後花園》整個新店有七成以上都是藍天綠地、新店溪河濱自行車道是自行車道,擁有令人放鬆的水岸、綠地,如果騎自行車沿著新店溪而行,碧潭吊橋開始,沿路上木棧道、水泥路、柏油路、地磚鋪路交錯出現,景色也從大都會住宅、運動公園,一直到花園綠地相當順暢! 

《下圖為遠雄青青的生活機能圖》

住在央北可以輕鬆方便的帶小孩去呼吸新鮮空氣、帶寵物去河濱奔跑、跟伴侶漫步,都是很放鬆的日常生活往烏來開車約半個小時可到,夏天可以來戲水、釣魚、賞景、喝咖啡,冬天能來烏來泡泡號稱美人湯碳酸氫鈉泉驅趕寒冷,享受美好愜意人生

美河市商場,則是連結小碧潭捷運站,結合商辦、住宅、捷運、觀光等全方位的複合式機能的商場,1~4樓是IKEA,5樓則由京站打造,是以餐飲為主軸的複合式賣場

Ikea新店店緊鄰捷運小碧潭站,捷運出口旁將開設一個IKEA Cafe和IKEA Business Point,方便搭捷運通勤族購買瑞典美食,也讓有購買需求的消費者可以更方便輕鬆購物。

附近有秀朗清溪河濱公園🍃陽光運動公園, 綠茵遍野、生機盎然。陽光運動公園除了有大片草皮,也有親水樂園、遊戲場、沙灘排球場、直排輪競速場,適合親子同樂。 

新店央北建案開價為62-72萬中間,目前多數建案成交55-65中間,少數有52-62萬區間,成交最低請抓5-6字頭以上,109年一線大建設公司開始推案,開價預估應該65-75萬

今年開案有大陸工程「鐫画」,潤泰創新「潤泰央北」一線品牌,央泱長虹早鳥開價65~72萬

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所有建案資料以現場為準

晶織實業有限公司 經紀人:黃翠潔 (99)嘉縣字第000108號

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房價有撐地方、原因,最重要的是什麼因素?

房價漲跌其實牽扯的原因很複雜,有很多不懂的人,一直說少子化、空屋多,但是人是群聚效應,他們喜歡住在方便的地方,方便包括「飲食」、「購物」、「交通」、「醫療」、「娛樂」、「就學」、「就業」方便的地方,有錢有餘力的人加了一樣「景觀」。

這些方便帶來了房市的支撐,換而言之,如果這方便少個幾樣,搞不好送您住,您都要考慮要不要?

你們看很多破爛屋、空屋率高的地方,是否缺少那其中方便的因素?

還有別忘了,房子多、空屋多,很多是老舊、不安全的房屋,因為沒車位、電梯、老舊不安全、設計不符合現在生活模式… 

下列是將面臨30年以上領有使照的房屋棟數,房子跟人一樣會老、會淘汰、不安全。

房子跟人一樣會老,台灣地震多,每次地震、下暴雨,或多或少都會對房屋造成損傷。

目前台灣有82%屬於921之前蓋的房子,耐震法規沒有那麼嚴謹。 少子化,但是現在家戶比是增加的,現在小家庭當道,平均不到3/戶,現在跟以前動輒5-6人/戶,結構已經大幅改變。

綜合以上實務上變成,方便、符合需求的地方一樣搶手,甚至奇貨可居;那種地點、規劃,不符合現在人生活方式,就會成為空屋,然後年久失修進而演變成破爛屋。

常常有人在說,薪水沒漲,房價漲好幾倍,任何年代買房,都不是非常簡單的事情(當然房子不會從天上掉下來,必須努力、但是老實說,在台灣、不要一定要買鑽石、黃金地段,真的不難)

二三十年前那個年代,利率動輒11%~12%,最優惠應該是抽勞工貸款,抽到是5%,現在銀行房貸利率大概都是2%以內。

如果是崇尚小確幸、財務沒規劃OR不了解市場行情,實務上一堆人收入不到那邊,慾望跟收入完全不對等,然後抱怨房子貴,老實說、在哪個年代、一樣買不起。

價格來說:北市價格6字頭起、新北的重劃區~板橋4~5字頭、市區5~7字頭、土城4~5字頭、三重4~5字頭、新店5~7字頭、新莊4~6字頭(特別高、特別低的特殊戶別不說,這邊說均價),如果新北第一環買不到,請往別的地方移動、以時間換取空間,舒適的生活環境♥️)

https://tokyo071818.pixnet.net/blog/post/261106759請看買房真的沒有那麼難這篇

二手市場的房屋持有利率低,也就代表持有成本低。房主持有成本低,放著等個好價錢賣,對他來說是划算的。

而且賣方中間繳給銀行的錢是本利攤意指,他付出的錢還是有繳到他的本金。

真的房子價格不好、房市蕭條,租屋市場就會熱,相對的租金就會往上增加,因為買不起、不想買的人,還是有居住需要。

方便的地方,大家趨之若鶩、不方便的地方,久了自然沒人要(這就是空屋的形成原因)

老實說現在很多建設公司,房地產是他們的是金流很多,所以他們蓋房子轉投資,他們本質就不缺錢,所以您認為,他們需要廉價出售、賠錢賣你?

♥️每個區域有大概行情、請了解約莫,再來找房子。

這張表是台北市103年的蓋屋成本,不包含土地、門窗、廚具、衛浴設備,單純是蓋起來的主體結構,一坪為163.000元與115.400元。

蓋房子還有容積率、建蔽率,土地成本、建築師、燈光設計、立面設計、結構、園藝等等,相加起來才是房屋成本。

(每個地區、使用分區,容積率都不一樣,可以施工時間不同,這些都是大大影響建造成本)!

最怕的是沒有依據而道聽途說,土地取得成本的地方本來就貴、不信你去看看台灣還很多地方一坪二十多萬、甚至一字頭;不要幻想土地貴的地方、建商賠錢、便宜賣(賠錢生意沒人做、要推一個案子要花很多時間、金錢、人力)

許多永遠買不到房子的人原因就是,買房跟股票一樣喜歡追高、建設沒有全部到位嫌麻煩、到位了、又嫌貴買不起;請看看商圈、都市轉移的原因,看看交通建設、來聰明的選擇買在相對低檔的房屋 ☺️

⬇️這篇可以延伸閱讀,什麼類型房屋是符合現在人需求

https://tokyo071818.pixnet.net/blog/post/194177561

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新莊副都心跟中和左岸優點

新莊副都心是新北最具規模的計畫區,以6大發展核心政治、經濟、交通、產業、文創、低碳生活,還有6項國家級重大建設,包括中央合署辦公大樓、三環三線捷運系統、黃金三磚產業計劃、國際影視文化中心、中港綠堤河廊及低碳綠能示範特區等..

AU商城是新北第一座像101大樓一樣擁有商辦、商場、景觀規劃美麗華影城,預計會有11間影廳,以及基地面積1902坪、總樓地板面積10293坪,擁有餐廳、健身房、電影院。此外,興建中的五星級飯店是宏匯凱悅嘉軒飯店,預計在2020年第1 季開始營運! 

以下是三年內完成大型公共建設:2019年台北環狀捷運通車2020年國家電影中心、Au商城2021年 五星級凱悅嘉軒酒店、39層藍天I-Tower、儒鴻企業總部

  機場捷運優惠新莊副都心

為鼓勵通勤族搭乘捷運,本公司推出369定期票優惠專案及通勤135團體優惠專案,發行月票(30天)、雙月票(60天)、季票(90天)及團體定期票(100天,團體申辦300張以上),優惠折扣分別為7折、約65折、6折。

之後串聯台北捷運,更輕鬆、愜意,生活交通更便利!

 

目前只有機場捷運,對於習慣搭台北捷運的人不方便,108年環狀線通車,情況就解決。

因為限時獎勵,所以都趕著獎勵時間蓋好,但是建設全部到位後,十分看好,尤其是靠近Au商城附近的案子

基本上吃小吃、熱炒、便當,要到中華路那邊的市區,規劃是新北市信義計畫區。

喜歡道路廣闊、有綠意🍃、商業氣息、有重大建設的人蠻適合。

新莊副都心往中華路二段走眾多美食、銀行、藥妝、生活用品…..。

https://tokyo071818.pixnet.net/blog/post/267546340完整副都心優點

中和左岸優點:純住宅、建蔽率低、水岸景觀、開車交通南來北往都方便、優良學區、綠意盎然、豪宅聚落。

再來108年捷運環狀線要開通,左岸會經過中和、橋和、中原站。 

華中橋旁規劃有泰隆商城「參考資料,依照政府進度!」  

 

泰隆商城規劃有電影院、圖書館、高級住宅、辦公大樓、樓地板面積好幾萬坪。

中和左岸最大開發者為遠雄,遠雄造鎮很有他的一套,仔細看他從以前大型造鎮,沒有一個地方不成功,尤其左岸遠雄找了澳洲UAP的團隊來造鎮,規劃藝術環境!

澳洲UAP公共藝術顧問團隊,以享譽國際的公共藝術品,開創世界級的水岸生活場域。  NGC & LLG國際雙認證 ‧ 全台唯一LLG國際認證 NGC國際水岸住宅入榜

2011年5月12日瑞典斯德哥爾摩市政廳,「中和華中橋水岸示範重劃」超越全球145個國家、450個案例,一舉榮獲LLG智慧生活聯盟認證「創新卓越智慧城市」。2014年5月NGC國家地理頻道評選,台灣新北市中和左岸以「五大指標」,列席國際水岸豪宅潛力之選。

   景觀稀有且無價,居住的環境,確實會影響一個人的情緒,那邊開發密度低,加上人、車分道,走在充滿綠意道路上是很舒服的。

萬大線第一期的進度已達四成,預計2025年底完工;第二期的財務計畫已在去年底奉行政院核定,預訂2028年完工♥️

NGC & LLG國際雙認證 ‧ 全台唯一LLG國際認證 NGC國際水岸住宅入榜

十多公頃河濱親水公園騎單車、打籃球、遛狗、 景色🍃純住宅,愛擁有不擁擠、宜人生活一定會愛上,中和左岸共計7萬坪開發.低密度的純住宅區

💧下面那張手機實際拍照(是陰天,天氣好、天水全部都是藍)

  

左岸美食,散步在左岸悦來咖啡館,寬敞明亮,充滿咖啡香,Ties Caffe,鬆餅、手沖咖啡、寵物友善,享受悠哉純住宅氛圍。

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一個方便與舒適的家的要素?

現在生活型態與往老年化步入,要求家不止是要能住人而已,還有舒適、安心、方便,最基本的要有電梯、收發信件、門禁管理、社區清潔、倒垃圾。

電梯來說,人口老年化來臨,沒有電梯對出入是一大麻煩、困擾,甚至影響全家感情、交際社交、心情、就醫等等。

垃圾處理來說,如果住的是沒有負責垃圾清運,大概就要計算,把要垃圾的時間另外排開尤其夏天垃圾更容易臭,倒垃圾的頻率更高。

網路購物可以在便利商店領取;如果是掛號信件為例,通常白天人在外面工作,掛號信件要跑到郵局排隊

安全部分,如果沒有管理員,出入份子沒有專人過濾,公寓其實相對比較容易遭小偷,安全上其實比較有顧慮。

公共空間東西損壞,例如燈泡、磁磚剝落….沒有管委會處理,長久下來會居住品質不佳。

停車空間,舊公寓通常要到鄰近的地方租車位,有時候下雨、天氣不好,而且不一定租的到可以遮風避雨的空間。

休閒公設方面 現在建案競爭,基本百戶以上的社區會有上述基本服務,目前推出越來越多讓您可以在家渡假、在家放鬆、在家休閒的豐富多樣公設。例如游泳池、健身房、閱覽室、接待區、親子遊戲室…..。

很多人捨不得住大樓的原因是公設比、管理費,其實,如果花錢可以得到安心、方便,這種提升基本生活品質的錢,是非常值得

有的人忘記把自己的時間成本考慮進去,如果把排隊領掛號、等垃圾車,跟安心上班,綜合思考一下,以現在的人而言,其實住大樓是比較符合現代人的生活需求。

 現在的住戶越來越善用使用社區公設,現在的大樓健身房,基本上都有冷氣空調,有的健身房還看到社區外面的花園🌺🍃綠意,如果你只有使用簡單的運動器材,在社區反而更方便,每年還可以省下不少健身房費用💕

社區游泳池,通常會開放暑假期間,豪宅類的社區游泳池會做溫水,是一年四季開放。

閱覽室視聽室瑜珈教室兒童遊戲室、,而且好的公設規劃是家的延伸其實越來越多人,尤其家中坪數小、家中人口多,更需要豐富多樣公設,滿足每個人的需求,讓家成為一個享受放鬆的地方。

你越捨得花在家上面,其實越不愛出門亂花錢,而且家是家人共享。試想,把家裡打造的很舒適,家人不愛亂跑是否有助家人感情融洽?

公設比來說,民國95年消防法規要有雙逃生梯,所以只要後面蓋的房子,基本上都會是破三十,而且公設比包含項目,逃生梯當層梯廳當層走道、車位出入口、電箱、電梯、水塔、避難室、走道等等不勝枚舉,有時候跟當時的法規與生活習慣有很大的關係。 

景觀價格問題?為什麼講景觀樓層不同價格不同?

世界上沒有100%一模一樣條件的房子,同一個格局,面河景、看花園的跟看舊房子屋頂、看垃圾堆、看電塔,看不到景觀,光景觀條件,一樣的格局坪數甚至因為「景觀樓層」,有七位數甚至以上的差異!

例如中和左岸,所謂的名嘴最喜歡拿來說嘴(什麼一坪七字頭現在跌到四字頭)第一排景觀宅看河高樓層,跟後面第四排,加上低樓層看工廠的價差,甚至接近一倍,甚至把房屋的坪數跟車位坪數相加,然後回除回去😰

所以有些人容易被不懂的人或是有心人士錯誤影響,我們照實際面來談,用合理正確的心態來看一件事情,有的人好像碰到房屋、政治、宗教就一秒變酸民,事情了解後去處理、認識、解決,而不是不懂只會批評、謾罵….

房屋的價差有建設公司、一層幾戶看出去是什麼?棟距多少雙面採光單面採光、耐震係數、RC、SRC、建材配備、設計師、立面設計、園藝造景、沒有什麼房子不能買,只要價格相對 又符合你與家人的要求回歸基本客觀、理性、的原則判斷 

交通也是一大影響房價的因素捷運近會比捷運遠一坪貴幾萬,可能就要問自己,一個月搭乘次數?如果是要自住,預算又有限,一坪差好幾萬塊又不常使用,我真的不知道目前增加這種無謂的壓力要幹嘛?「人生對房屋的條件需求是階段性」現在很少有人一輩子不換屋的。

總而言之 了解自己與家人的需求,以自己壓力不要太大的負擔而去挑一間適合自己的房子。

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要買屋之前的基礎準備

現在大部分的建案,正常的都是貸款7到8成,也就是自備二到三成

 

有的案子(建設公司比較有錢,想主打年輕族群)可能會推出,低首付的方案

 

例如自備百分之五,月付幾萬元等等,這種付款很適合每個月有固定收入,但是錢放在身上留不住的人,其實這樣算是強迫儲蓄,因為有部分的人花錢是一種(習慣)(感覺)(衝動),可以找一個空檔,仔細想想,真正的日常支出到底多少?

把所有零散的費用相加起來,真正的檢視自己的花費,來衡量,是否買的起?負擔的起嗎?

對行情有基本的認知後再來找(適合自己的房子),適合自己的(區域)

 

通常預售屋,付訂金加上到簽約的時間是七天內,通常簽約補足一成

 

也就是,1200萬,簽約的時候要補足120萬,然後依造工程進度再付工程款項,通常以15樓以下的大樓,不用結構外審,開工二年內會蓋好

(所以如果手頭緊的人,請把時間算清楚,問好開工跟完工大概時間)

 

如果是新成屋,請至少準備手頭上⭐️有一成五到二成五的現金⭐️,再來考慮新成屋,因為我聽現場講很多

 

自備不足去現場盲目付訂金,然後才發覺錢不夠,拜託不要做這種事情😂,害現場的人白忙一場,又訂又退,請思考自己負擔的起什麼樣的房屋類型(預售,新成屋,中古屋)

 

還有潛銷中的案子(沒有人會知道正確的金額,可能猜的出來價錢區間),潛銷就是付個幾萬塊,先卡選戶別的名額

 

所有的案子,都會只報價格區間,因為房屋,景觀,樓層,面向,息息相關這間房屋的價格(可能一樣房型,差百萬),我不會報不負責任的金額,請預約賞屋,然後,喜歡下訂金,再來談可成交精確數字是多少

 

如果價格落差到心裡預算的百分之10以上,我建議不要付訂金,現在的房屋,開價跟成交價,沒有落差那麼大(奇怪案例不談)

 

還有如果付訂金,預售屋有審閱期間(至少五天)所以,審閱期間可以退訂金

 

如果是情侶或是夫妻,請有(主控權的人去看,或是一起去看),不要看了半天,然後付訂金後,再來茲生自己跟現場不必要的麻煩,如果要家人幫忙的,請跟家人溝通過(自己想看的區域,價格),不要為了買房子家人吵架,真的不好😂

 

如果真的想買房,沒什麼自備款,真的請看自備款低的(如果50萬,29萬,65萬都還沒準備好),我建議先累積資金,以上可能不是很好聽,但是這些事情都是實際上會遇到的情況😣

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

新莊Ikea 💎小宅配置參考

有的首購族對空間沒有概念,大概去拍些比較符合現在空間大小的坪數

 

 https://www.facebook.com/groups/500184137028518/

6坪大的開放式空間,書桌,沙發,臥室  

淺色調的柔和客廳空間

 

L型廚房🍳🥞🍖🥪🥙🍔

  

大膽配色客廳  

  

四坪大應有盡有客廳

   

四坪大的客廳加陽台🌺🍃

   

中島吧台式開放廚房 https://www.facebook.com/groups/500184137028518/